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荊門(mén)一地爛尾樓扎堆 :曾輝煌一時(shí)20樓盤(pán)同時(shí)開(kāi)工
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2016-8-3 15:37
標(biāo)題:
荊門(mén)一地爛尾樓扎堆 :曾輝煌一時(shí)20樓盤(pán)同時(shí)開(kāi)工
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“2011年底,拿出全部積蓄20萬(wàn)元,在屈家?guī)X買(mǎi)下一套住房,現(xiàn)在保本都賣(mài)不掉,工作地的珠海,房?jī)r(jià)從六七千漲到一萬(wàn)三!”近日,讀者李飛(化名)向本報(bào)反映,屈家?guī)X住房嚴(yán)重過(guò)剩,房市成交低迷。
近日,楚天金報(bào)記者趕赴屈家?guī)X實(shí)地探訪,發(fā)現(xiàn)一批樓盤(pán)不同程度爛尾,有的樓盤(pán)建到中途停工,有的樓盤(pán)主體完工但達(dá)不到交房條件。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示,截至2015年底,屈家?guī)X管理區(qū)累計(jì)庫(kù)存商品房達(dá)58.8萬(wàn)平方米,需近12年時(shí)間消化庫(kù)存。
雖然去庫(kù)存面臨不小壓力,當(dāng)?shù)赝瞥龆嗯e措應(yīng)對(duì)。湖北省住建廳有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,今年上半年,我省房地產(chǎn)去庫(kù)存效果明顯,消化庫(kù)存需要36個(gè)月以上的縣從十幾個(gè)減少至幾個(gè)。
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【探訪】
爛尾樓扎堆庫(kù)存需12年消化
區(qū)域面積220平方公里、城鄉(xiāng)戶(hù)籍人口僅 7 萬(wàn)多。從這兩項(xiàng)基本數(shù)據(jù)看,屈家?guī)X管理區(qū)的實(shí)際規(guī)模,相當(dāng)于一個(gè)普通鄉(xiāng)鎮(zhèn)。
記者走進(jìn)屈家?guī)X管理區(qū)中心,放眼望去,一幢幢高樓林立,儼然到了一座頗具規(guī)模的小城市?梢环皆L發(fā)現(xiàn),這里的房子已大量過(guò)剩。
數(shù)據(jù)顯示,屈家?guī)X管理區(qū),2015年底累計(jì)庫(kù)存商品房達(dá)58.8萬(wàn)平方米,近幾年銷(xiāo)售情況,平均每年銷(xiāo)售4萬(wàn)多平方米,需近12年時(shí)間消化庫(kù)存。
比上述數(shù)字更為直觀、更為扎眼的是,一個(gè)個(gè)爛尾樓猶如一塊塊傷疤,讓不少業(yè)主被套,令當(dāng)?shù)卣^疼。
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御景新都:
沒(méi)裝一部電梯的電梯房,承建方售樓部低價(jià)甩賣(mài)
御景新都小區(qū)位于屈家?guī)X五三中路和工業(yè)園東路交匯處,是當(dāng)?shù)刈畹湫偷膯?wèn)題樓盤(pán)之一。
該項(xiàng)目整體規(guī)劃用地2.3萬(wàn)方,總建筑面積7.79萬(wàn)方,由5棟11層小高層和5棟18層高層組成。項(xiàng)目2012年開(kāi)始建設(shè),2014年初主體基本完工后,就因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂,導(dǎo)致煞尾工程停滯兩年多。
小高層和高層按規(guī)劃都得裝電梯,可記者前往探訪發(fā)現(xiàn),小區(qū)10棟樓沒(méi)有一棟安裝了電梯,做好的電梯井都是空的。為了防止人員意外跌落電梯井,每層樓的電梯口或用鐵絲或用木頭板擋住。
房管部門(mén)稱(chēng),該小區(qū)住宅共有592套,現(xiàn)只售出120套。不過(guò),不少購(gòu)房者已急不可耐。觀察發(fā)現(xiàn),有數(shù)十戶(hù)已經(jīng)入住或正在裝修。沒(méi)有電梯,業(yè)主裝修只好找來(lái)小型吊機(jī),往高樓上吊砂、水泥等裝修材料。
據(jù)了解,御景新都2012年10月開(kāi)盤(pán),當(dāng)時(shí)樓市紅火,最高價(jià)一度漲到2200元/平方米。2014年后,價(jià)格逐步下探,但直到去年上半年,價(jià)格還在1800元/平方米。可到了現(xiàn)在,售樓部對(duì)外價(jià)格1300元/平方米。
記者探訪時(shí),售樓部冷冷清清,一名工作人員稱(chēng)她是樓盤(pán)施工方請(qǐng)過(guò)來(lái)的,現(xiàn)在價(jià)格已經(jīng)很低了,屬于虧本賣(mài)。另有知情人士稱(chēng),開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂后,各種債務(wù)纏身,未售賣(mài)的房子基本上處于抵押、查封狀態(tài)。一些債權(quán)人討債,盤(pán)踞售樓部低價(jià)甩賣(mài),如今內(nèi)部?jī)r(jià)甚至跌破千元以下。
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五三豪庭:
最高檔樓盤(pán)封門(mén)已兩年,千萬(wàn)級(jí)債主死守等復(fù)活
離御景新都數(shù)百米遠(yuǎn),就是五三豪庭樓盤(pán)。該樓盤(pán)質(zhì)量一度被認(rèn)為是當(dāng)?shù)亟ǖ米詈玫模?010 年開(kāi)建,2014 年開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂,煞尾工程無(wú)法完成,淪為最讓人惋惜的爛尾樓。
資料顯示,該樓盤(pán)占地面積3.38萬(wàn)方,建筑面積9.4萬(wàn)方,共有8棟,規(guī)劃住宅620套,都是小高層。記者現(xiàn)場(chǎng)探訪發(fā)現(xiàn),小區(qū)大門(mén)和一個(gè)側(cè)門(mén)被圍擋封住,無(wú)法進(jìn)入小區(qū)。一張告示上稱(chēng),“工程尚未完工,不符合入住條件,非本單位工作人員禁止入內(nèi)!
知情人士透露,小區(qū)主體工程已建設(shè)完成,只剩下綠化等小部分煞尾工程。2014年6月,為了防止外人進(jìn)入破壞小區(qū)設(shè)施,留守人員用施工擋板封住了兩個(gè)門(mén)。沒(méi)想到,這一封就是兩年。
一番打聽(tīng)后,記者從一個(gè)小側(cè)門(mén)進(jìn)入,找到了一個(gè)進(jìn)駐爛尾樓的債主陳老板。陳老板是武漢新洲人,2013年私人借給開(kāi)發(fā)商1000多萬(wàn)元,現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂,樓盤(pán)沒(méi)建好達(dá)不到交房條件,投進(jìn)去的錢(qián)無(wú)法變現(xiàn)。
“我是來(lái)躲債的,想死的心都有!50 多歲的陳老板聊著聊著,禁不住噙著淚。他說(shuō),他的一個(gè)叔叔是開(kāi)發(fā)商老板之一,當(dāng)年這1000多萬(wàn)元除了自己的積蓄外,其余的都是從親朋好朋友借來(lái)的,還承諾了一定的利息。
陳志國(guó)介紹,他沒(méi)有別的辦法,只能住在爛尾樓里等著復(fù)工,可這一等就是兩年多。他說(shuō),2013年底,開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂后,有家深圳投資公司愿意來(lái)接盤(pán)完善,但由于債權(quán)人眾多意見(jiàn)不統(tǒng)一,導(dǎo)致接盤(pán)進(jìn)度中斷。后來(lái),購(gòu)房者聞?dòng)嵑蠹娂娗叭ネ朔浚u(mài)出的170多套房退了100套。經(jīng)此事件,接盤(pán)開(kāi)發(fā)商考慮到風(fēng)險(xiǎn),最后果斷抽身而去。
此外,位于五三大道與發(fā)展路交會(huì)處的徽商國(guó)際城,曾被定位為當(dāng)?shù)厥讉(gè)一站式綜合體項(xiàng)目。2014年12月,因資金鏈斷裂而全面停工,進(jìn)入二期荒草長(zhǎng)至齊腰深。探訪發(fā)現(xiàn),當(dāng)?shù)夭煌潭葼尾的樓盤(pán)有五六個(gè)。
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【探因】
密集開(kāi)工供給過(guò)剩,人口有限需求不足
屈家?guī)X房產(chǎn)中介人士稱(chēng),2009年,該地開(kāi)始開(kāi)發(fā)建設(shè)現(xiàn)代化小區(qū)。2010年前,屈家?guī)X核心區(qū)域跟其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)無(wú)異。到2011年,還只開(kāi)發(fā)了五六個(gè)樓盤(pán),供求基本平衡。
2012年開(kāi)始,屈家?guī)X大力招商引資,修路建廠房,當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)迅速升溫,開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)入高峰期。
“當(dāng)時(shí)上得太快了,高峰時(shí)20多個(gè)樓盤(pán)同時(shí)開(kāi)工!鄙鲜鋈耸糠Q(chēng),當(dāng)時(shí)房子賣(mài)得很火,附近的鐘祥都有人到此買(mǎi)房,開(kāi)發(fā)建設(shè)熱火朝天,銷(xiāo)售也一片火爆。
誰(shuí)料,兩三年的火熱后,從2014年下半年開(kāi)始,樓市就開(kāi)始急速降溫。隨之而來(lái)的是,需求驟降,房?jī)r(jià)下跌。在此背景下,不少項(xiàng)目因資金鏈斷裂或債務(wù)糾紛停工,直至停工一年以上走向爛尾樓的命運(yùn)。
當(dāng)初開(kāi)發(fā)商為何敢于大膽投資,御景新都售樓部的一幅宣傳畫(huà)稱(chēng)“五三——最具發(fā)展?jié)摿Φ默F(xiàn)代城市”,屈家?guī)X將成為周邊50公里范圍內(nèi)最具吸引力的經(jīng)濟(jì)、文化中心,成為最具發(fā)展?jié)摿Φ默F(xiàn)代城市,荊門(mén)第四座縣級(jí)城市誕生,城區(qū)人口將達(dá)到15萬(wàn)人。
據(jù)一家樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商介紹,2012年左右,屈家?guī)X城鎮(zhèn)人口只有三萬(wàn)多人,如果城區(qū)人口達(dá)到15萬(wàn),凈增人口10多萬(wàn)人,按一家三口計(jì)算有近4萬(wàn)戶(hù),目前庫(kù)存的58萬(wàn)多平方米樓盤(pán)只有六千套左右。然而,眼前嚴(yán)竣的的現(xiàn)實(shí)是,雖然屈家?guī)X建造了許多新城樓盤(pán),但城鎮(zhèn)人口,一直徘徊在三四萬(wàn)人,十余萬(wàn)城鎮(zhèn)人口的“缺口”,成了開(kāi)發(fā)商心中永遠(yuǎn)的痛。
華中師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)與工商管理學(xué)院副教授陳峰認(rèn)為,住房與一般商品的區(qū)別在于,它與就業(yè)具有共生性,即住宅移不動(dòng)搬不走,在縣城投資購(gòu)房的是極少數(shù),而中青年人是城市購(gòu)房的絕對(duì)主力,有了中青年人的就業(yè),才會(huì)有對(duì)住房的剛需。因此,房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和建設(shè),需要有產(chǎn)業(yè)支撐。
“一二線城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲,三四線城市有的出現(xiàn)下降,這是供需曲線在發(fā)揮作用!”湖北省社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)所所長(zhǎng)葉學(xué)平研究員解釋說(shuō),以2015年上海、北京和深圳為例,凈流入人口分別達(dá)到981.65萬(wàn)、825.3萬(wàn)和782.6萬(wàn),流入人口戶(hù)籍人口的68.47%、61.35%和 220.54%,滬、京、深恰好是目前我國(guó)房?jī)r(jià)最高的三大一線城市。
與此相對(duì)應(yīng)是的是,一些三四線城市大量中青年外出務(wù)工,縣級(jí)城人口基本平衡或負(fù)增長(zhǎng),加之土地供應(yīng)相對(duì)充足,且預(yù)期房?jī)r(jià)還會(huì)降,導(dǎo)致三四線城市的房?jī)r(jià)走勢(shì),與一二線城市出現(xiàn)冰火兩重天,前表現(xiàn)平淡,后者明顯回暖量?jī)r(jià)齊升。
葉學(xué)平認(rèn)為,庫(kù)存消化周期在一年至一年半,房地產(chǎn)比較健康,如果周期過(guò)長(zhǎng),會(huì)導(dǎo)致無(wú)效投資和資源的巨大浪費(fèi)。
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【應(yīng)對(duì)】
棚戶(hù)區(qū)改造貨幣化安置,當(dāng)?shù)囟嗯e措化解去庫(kù)存
對(duì)于去庫(kù)存周期12年一說(shuō),民間不少人認(rèn)為這還是保守估計(jì),“按照現(xiàn)在的人口情況,又沒(méi)什么聚集人氣的產(chǎn)業(yè),消化周期可能會(huì)更長(zhǎng)。”在售樓盤(pán)北京城一名售樓人員都如此直言。
屈家?guī)X管理區(qū)多名人士均稱(chēng),在整個(gè)荊門(mén)市甚至湖北省的縣級(jí)區(qū)域,屈家?guī)X的庫(kù)存壓力是最大的。每個(gè)月初,屈家?guī)X都要直接向湖北省住建廳上報(bào)去庫(kù)存進(jìn)度。
“去庫(kù)存壓力很大,我們非常頭疼,也非常著急。”屈家?guī)X人大聯(lián)絡(luò)組副組長(zhǎng)付荷仙受訪時(shí)表示,目前,針對(duì)庫(kù)存居高不下、不少樓盤(pán)爛尾的情況,政府正在積極想辦法,多措施并舉試圖盡快走出這一困局。
她稱(chēng),一方面政府已于去年就實(shí)施,棚戶(hù)區(qū)改造貨幣化安置方案,不再給拆遷戶(hù)蓋房子,而是給拆遷戶(hù)房票或貨幣,引導(dǎo)他們消化現(xiàn)有庫(kù)存,今年預(yù)計(jì)引導(dǎo)1800戶(hù)。另一方面,正在爭(zhēng)取資金,希望盡快讓爛尾樓續(xù)建。
去庫(kù)存是一方面,供給側(cè)也在收緊。據(jù)了解,當(dāng)?shù)卣?014年6月,就全面停止批地,一些已獲得土地單位開(kāi)工的項(xiàng)目,也一律暫停批準(zhǔn)開(kāi)工。
但記者從當(dāng)?shù)胤抗荛_(kāi)發(fā)科了解到,根據(jù)形勢(shì),荊門(mén)市要求屈家?guī)X最低需要完成庫(kù)存5萬(wàn)平方米,按100平方米/套的話,預(yù)計(jì)每年要銷(xiāo)售五六百套。包括春節(jié)前后的銷(xiāo)售旺季,今年前5月共銷(xiāo)售216套,面積2.7萬(wàn)平方米,壓力依然很大。
陳峰副教授認(rèn)為,開(kāi)發(fā)商為了適應(yīng)市場(chǎng),降價(jià)促銷(xiāo)是常見(jiàn)手段;當(dāng)?shù)卣梢越o予補(bǔ)貼,畢竟學(xué)區(qū)房、結(jié)婚用房還是有一定的潛在需求。此外,可在延長(zhǎng)農(nóng)業(yè)鏈條的縱深上下功夫,不僅包括農(nóng)產(chǎn)品深加工,打造頗具影響力的品牌,增加當(dāng)?shù)氐墓I(yè)就業(yè),還可大力發(fā)展觀光和休閑農(nóng)業(yè),吸引外來(lái)游客,促進(jìn)當(dāng)?shù)胤⻊?wù)業(yè)的發(fā)展。
湖北省住建廳住房保障處相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,棚改貨幣化安置、鼓勵(lì)農(nóng)民購(gòu)房、房交會(huì)促銷(xiāo)等多種措施刺激市場(chǎng)需求。今年上半年,湖北省商品房銷(xiāo)售面積 3021.21 萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)28.5%,高出上年同期22.2個(gè)百分點(diǎn)。待售面積為2470.58萬(wàn)平方米,下降15.8%,去庫(kù)存效果顯著。庫(kù)存消化周期超過(guò)36個(gè)月的縣,已從10幾個(gè)減少到幾個(gè),屈家?guī)X庫(kù)存量偏大屬于個(gè)例。
(楚天金報(bào) 文/記者 夏中華 饒純武 圖/記者 鄒斌)
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