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標(biāo)題: 秦皇島樓市庫存抵壓六折甩貨開發(fā)商陸續(xù)撤離 [打印本頁]

作者: 無憂 時(shí)間: 2014-3-16 03:51
標(biāo)題: 秦皇島樓市庫存抵壓六折甩貨開發(fā)商陸續(xù)撤離
杭城的“降價(jià)風(fēng)暴”給當(dāng)?shù)貥鞘袔砹司薮蟮拇驌�，兩個(gè)位于杭州市城北新興板塊的緊鄰樓盤，先后作出了大幅調(diào)整。頗為玩味的是，近年因房地產(chǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)生水起的興業(yè)銀行，亦通過內(nèi)部業(yè)務(wù)調(diào)整，預(yù)警地產(chǎn)類融資。

對(duì)全國房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，杭州起著舉足輕重的作用。2010年，杭州新房?jī)r(jià)格一舉超越北京，以25840元/平方米的均價(jià)位居中國城市房?jī)r(jià)排行榜的首位。不過近三年來杭州的房?jī)r(jià)一直不溫不火，如今杭州的房?jī)r(jià)卻已跌落至全國第七位。

目前，杭州樓市的降價(jià)是否會(huì)引發(fā)多米諾骨牌現(xiàn)象還未明晰。但在亞太城市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長謝逸風(fēng)看來，目前，商住一體模式的樓盤，以及在整體開發(fā)中商業(yè)比重過大的樓盤降價(jià)效應(yīng)正在逐步發(fā)酵，其中二三線城市將會(huì)是一個(gè)集中爆發(fā)區(qū)。

高庫存風(fēng)險(xiǎn)

區(qū)域供給過高、競(jìng)爭(zhēng)激烈以及開發(fā)商資金鏈緊張是降價(jià)事件的本質(zhì)原因。

據(jù)杭州房地產(chǎn)協(xié)會(huì)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，杭州約有6個(gè)樓盤出現(xiàn)了不同程度的降價(jià)，降幅在3400元/平方米~5000元/平方米之間不等，大約在8折。比如，最新降價(jià)的德信·北海公園從最初的19000元/平方米直降至目前的15800元/平方米。

率先降價(jià)的德信地產(chǎn)營銷總監(jiān)杜盛認(rèn)為，降價(jià)有一定的市場(chǎng)、庫存因素考量，但降價(jià)主要與集團(tuán)的百億戰(zhàn)略有關(guān)。而所謂的百億戰(zhàn)略是指在銷售額和新項(xiàng)目獲取方面都達(dá)到百億。

亞太城市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長謝逸風(fēng)對(duì)記者表示，杭州降價(jià)項(xiàng)目主要分布在庫存量較大的區(qū)域，而杭州樓市具有明顯的區(qū)域不平衡特點(diǎn)，供不應(yīng)求的市區(qū)很難降價(jià)。“從目前降價(jià)的樓盤來看，一個(gè)降價(jià)的樓盤目的是為清盤，而另一個(gè)樓盤是只有一部分有折扣，因此，如果說這兩個(gè)樓盤會(huì)帶領(lǐng)整個(gè)杭州樓市的下跌是不具代表性的。”

雖然不會(huì)引起整個(gè)樓市的震蕩，但是記者注意到，德信、天鴻兩家項(xiàng)目所在的杭州城北新城板塊，位于市區(qū)拱墅區(qū)與郊區(qū)余杭區(qū)的交界處。在杭州市的規(guī)劃中，其最初定位是高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)，政府5年前成立北部軟件園管委會(huì)。

而讓人遺憾的是，在開發(fā)的這幾年中，板塊產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)未成氣候。“如今這里已經(jīng)成為一個(gè)純粹的大型新興住宅區(qū)，但入住率并不高�！焙贾莓�(dāng)?shù)鼐用裢跖扛嬖V記者。

因此，區(qū)域供給過高、競(jìng)爭(zhēng)激烈以及開發(fā)商資金鏈緊張是降價(jià)事件的本質(zhì)原因。

根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至2014年2月12日，杭州商品房庫存量（符合銷售條件但還沒有賣出去的房子）約為12萬套。而去年同期，這一數(shù)字為8萬套，僅一年的時(shí)間，商品房存量就增加了近4萬套。

然而，這還不包括新推出的房源。有資料統(tǒng)計(jì)，該板塊2公里范圍內(nèi)有6~7個(gè)在售樓盤和8個(gè)待上市項(xiàng)目，其中不乏總建筑面積30萬平方米的大盤。

“目前杭州市區(qū)商品房存量仍維持在12萬套以上的高位，而3月份，杭州市將有近40個(gè)樓盤集中上市，其中拱墅區(qū)8個(gè)、余杭區(qū)8個(gè)，這兩個(gè)區(qū)域正是此前率先降價(jià)之地�！焙贾莓�(dāng)?shù)啬抽_發(fā)商表示。

據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，杭州目前住宅庫存突破1000萬平方米大關(guān)。其中1月份蕭山區(qū)可售房源體量從上月的16.23萬平方米增至20.35萬平方米，環(huán)比增幅超過25%；余杭區(qū)庫存量增長3.58%；主城區(qū)可售房源漲幅僅為0.34%。

一位不愿透露姓名的知情人士告訴記者，12萬套僅僅是住宅數(shù)量，而對(duì)于杭州來說，問題較為嚴(yán)重的是其商戶型房產(chǎn)數(shù)量，目前庫存就高達(dá)44萬套。

上述知情人士透露，在庫存持續(xù)攀升，去化速度減慢兩方面力量作用下，杭州樓市庫存出清周期持續(xù)延長，長達(dá)16個(gè)月，創(chuàng)2013年以來最高值，開發(fā)商壓力持續(xù)加大。

“從目前杭州商業(yè)地產(chǎn)的總體供應(yīng)量來看，的確比較大，而去化量下降，表明杭州當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)地產(chǎn)存在供大于求的現(xiàn)象，對(duì)于整體來說，是比較危險(xiǎn)的。而作為商業(yè)地產(chǎn)的資金鏈來說，也是趨于緊張的。我們都知道，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)周期比較漫長，前期資金投入量比較大，回籠資金的時(shí)長會(huì)影響到企業(yè)整體的資金運(yùn)作狀態(tài)，如果銷售一旦出現(xiàn)問題，將帶給房企不可估量的風(fēng)險(xiǎn)�！敝x逸風(fēng)說道。

除此以外，謝逸風(fēng)還表示，從浙江杭州的經(jīng)濟(jì)水平以及新增人口數(shù)量來看，高端消費(fèi)人群有下降趨勢(shì)，而高端消費(fèi)人群的流出就會(huì)導(dǎo)致杭州、溫州、寧波等二三線城市的商業(yè)消費(fèi)能力流失，因此，在這一地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)降價(jià)銷售，以便回籠資金。

售地“急剎車”

12萬套住宅，44萬套商用存量房像是懸在杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)頭上的一把利劍，刺穿的不僅是房企的資金鏈，更是杭州整個(gè)土地市場(chǎng)的脈搏。

12萬套住宅，44萬套商用存量房像是懸在杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)頭上的一把利劍，刺穿的不僅是房企的資金鏈，更是杭州整個(gè)土地市場(chǎng)的脈搏。

過高的庫存直接導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的下降，那么，這種下降的連鎖反應(yīng)除了會(huì)波及周邊城市的房地產(chǎn)價(jià)格外，還會(huì)有哪些影響呢？

獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家杜猛告訴記者，除了對(duì)周邊城市形成一個(gè)價(jià)格下降的效應(yīng)以外，這種連鎖效應(yīng)直接波及的就是當(dāng)?shù)氐耐恋厥袌?chǎng)。

據(jù)相關(guān)資料顯示，2013年10月，杭州國土資源局曾一次性叫停6個(gè)地塊的出讓；2014年2月，杭州也有3宗地塊被暫緩出讓。而就在近日，杭州市國土資源局土地出讓公告顯示，截至3月3日，杭州市區(qū)（含蕭山、余杭）3月僅余杭區(qū)有4宗地塊計(jì)劃出讓。

按照常規(guī)的土地掛牌出讓程序，1宗地塊從公告到最終成功出讓，大約需要一個(gè)月的時(shí)間。由此，余杭區(qū)國土資源局網(wǎng)站上，2月27日掛出的兩宗地塊顯示的掛牌報(bào)價(jià)時(shí)間為自2014年3月18日至3月31日止。

如無意外，之后掛牌的地塊成交日期都將在4月份，這就意味著，3月杭州主城土地市場(chǎng)或出現(xiàn)“零出讓”。

2014年2月，杭州實(shí)際成交地塊22宗，成交面積80.05萬平方米（折合1200.8畝），總可建面積159.2萬平方米，總成交額92.2億元，環(huán)比下降73%，較2013年的月均成交額110.6億元也減少了17%。

面對(duì)成交額的大幅下滑，杭州土地的溢價(jià)率也開始整體走低。22宗地塊平均溢價(jià)僅為7%，其中4宗宅地平均溢價(jià)也不到10%。從1月的340億到2月的92億再到3月的“空窗期”，杭州土地市場(chǎng)來了個(gè)“急剎車”。

對(duì)此，杜猛認(rèn)為，數(shù)字的變化是可以說明問題的。從數(shù)字上來看，目前杭州土地市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)疲態(tài)狀態(tài)。從土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，到樓市上演價(jià)格戰(zhàn)，雖然不能說明未來會(huì)有一個(gè)大幅度下降的趨勢(shì)，但至少可以說明樓市的走向?qū)⒃诤艽蟪潭壬嫌绊懲恋厥袌?chǎng)的走向。

“土地市場(chǎng)降溫，雖然對(duì)房地產(chǎn)系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)目前還難以判斷，還沒有出現(xiàn)相關(guān)征兆，但個(gè)別地方和個(gè)別企業(yè)以及一些三四線城市，前兩年在土地財(cái)政的驅(qū)使之下，有很多土地的優(yōu)惠政策，引起了一些一二線城市的房地產(chǎn)商蜂擁而至，蓋了大量的商品性住宅，學(xué)校、醫(yī)院等周圍設(shè)施不配套，可能會(huì)扛不住�！倍琶驼f道。

與此同時(shí)，杜猛還告訴記者，2014年房地產(chǎn)的情況比2013年要復(fù)雜多變一點(diǎn)，但2014年分層次、分地域，不是普遍的緊張或崩盤，而是分區(qū)域性的地方、分區(qū)域性的城市，就算是同一個(gè)城市里，也分不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目，哪個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)的，拿地的成本以及融資成本等因素綜合判斷。

多米諾骨牌效應(yīng)

房?jī)r(jià)的下跌不光會(huì)在地域間蔓延，對(duì)行業(yè)的影響也是較大的。一旦樓市步入熊市將導(dǎo)致這些行業(yè)更加產(chǎn)能過剩，從而陷入惡性循環(huán)的怪圈。

此外，房?jī)r(jià)的下跌不光會(huì)在地域間蔓延，對(duì)行業(yè)的影響也是較大的。一旦樓市步入熊市將導(dǎo)致這些行業(yè)更加產(chǎn)能過剩，從而陷入惡性循環(huán)的怪圈。

不難發(fā)現(xiàn)，杭州德信·北海公園的降價(jià)或由融資結(jié)構(gòu)所致，項(xiàng)目降價(jià)背后是較高的土地成本、項(xiàng)目實(shí)際收益未達(dá)預(yù)期、基金清盤退出以及開發(fā)商兜底。但是，在目前商業(yè)地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)的開發(fā)模式下，一旦銷售不暢，由于資金壓力，中小房企降價(jià)的案例會(huì)越來越多。

一位不愿透露姓名的杭州某金融機(jī)構(gòu)人士表示，“杭州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)量過大是不爭(zhēng)的事實(shí)，杭州個(gè)別樓盤降價(jià)，實(shí)際上是開發(fā)商的一種促銷手段，目的在于回籠資金。為了減少存量房，開發(fā)商只能以價(jià)換量�！�

據(jù)中海信托杭州某人士向記者透露，就拿此次降價(jià)的德信地產(chǎn)來說，已在杭州開發(fā)了15個(gè)項(xiàng)目，其中6個(gè)項(xiàng)目仍處于在售狀態(tài)，再加上其近期又以18億元拍得杭州城東新城的章家壩地塊，而僅這一幅地塊價(jià)格就占其2013年全年銷售額60億元的30%。

“多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)加上拿地大量消耗資金，一時(shí)造成資金鏈緊張，或許是催生德信旗下項(xiàng)目以價(jià)換量的驅(qū)動(dòng)力�！鄙鲜鋈耸空f道。

“商業(yè)地產(chǎn)的房子資金壓力我們可以舉幾個(gè)例子來看，第一個(gè)是李嘉誠，他在內(nèi)地的6個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不是進(jìn)行了拋售，就是分?jǐn)偭�，而核心目的就是為了套現(xiàn)；第二個(gè)就是潘石屹，他拋售了上海的一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目股份，表明了商業(yè)地產(chǎn)的資金鏈確實(shí)吃緊；第三個(gè)是萬達(dá)，他從原有的中轉(zhuǎn)變?yōu)殇N售，表明商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)金流開始吃緊；第四個(gè)從目前商業(yè)地產(chǎn)的庫存量來看，也是表明目前商業(yè)地產(chǎn)積壓了房地產(chǎn)企業(yè)大量的資金，不得不以價(jià)換量，來回籠資金，達(dá)到現(xiàn)金流充裕的目的�！敝x逸風(fēng)告訴記者。

面對(duì)供應(yīng)巨大，需求有限的市場(chǎng)，開發(fā)商不可能對(duì)此沒有感覺。杭州某金融機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)項(xiàng)目多年的人士告訴記者，最先作出反應(yīng)的，往往是那些實(shí)力不強(qiáng)、資金鏈緊繃的中小開發(fā)商，因?yàn)樗麄兪亲畲嗳醯�，如果不搶在別人前面率先回籠資金，當(dāng)真正的風(fēng)險(xiǎn)來臨，最快倒下的也將是這些企業(yè)。

然而，值得我們注意的是，銀行資金仍是房地產(chǎn)行業(yè)的主要來源，企業(yè)自籌資金占比也在逐步上升，而在自籌資金增長的背后，正是房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金等融資活動(dòng)的增強(qiáng)。也就是說，如果房地產(chǎn)企業(yè)一旦出現(xiàn)問題，金融市場(chǎng)將會(huì)面臨不小的震蕩。

華融證券的相關(guān)人士告訴記者，站在很多房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金背后的真正出資人還是銀行和保險(xiǎn)等機(jī)構(gòu)，換句話說，很多金融體系的資金實(shí)際正通過信托和基金等隱性渠道為房地產(chǎn)行業(yè)“輸血”。

上述人士表示，銀行自身的資產(chǎn)負(fù)債表中房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人房貸的部分不能完全表明銀行對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的支持程度，實(shí)際上，銀行業(yè)正在通過各種隱秘的渠道來為房地產(chǎn)業(yè)融資。

數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)貸款目前在各家銀行業(yè)務(wù)中占的比例不是很高，大的銀行業(yè)務(wù)占比普遍在8%以下，部分中小商業(yè)銀行該項(xiàng)業(yè)務(wù)的占比大概可達(dá)到10%。

某大型商業(yè)銀行杭州分行的知情人士也告訴記者，雖然目前房地產(chǎn)行業(yè)被列為調(diào)控行業(yè)，不論是開發(fā)貸款還是個(gè)人按揭貸款，政策都是在收緊，但是根本上，銀行還是愿意把資金放給房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)尤其是民營房地產(chǎn)企業(yè)也有這個(gè)需求，前門走不通，銀行會(huì)走后門，會(huì)想其他辦法來為房地產(chǎn)行業(yè)融資。

除此以外，對(duì)比日本在地產(chǎn)泡沫時(shí)期的數(shù)據(jù)，地產(chǎn)占GDP比重為9%，這一數(shù)字遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于目前我國水平。或許一線城市需求依然旺盛價(jià)格依然堅(jiān)挺，但二三線城市房?jī)r(jià)的下跌已經(jīng)引起了一場(chǎng)危機(jī)。

作者: 無憂 時(shí)間: 2014-3-16 03:51
不是庫存引發(fā)降價(jià)，而是經(jīng)濟(jì)增長回落引發(fā)房產(chǎn)降價(jià)︶︿︶房?jī)r(jià)漲的越高，要居民的收入跟上，，收入跟不上，房?jī)r(jià)遲早降。就是少推出房產(chǎn)，房產(chǎn)也要降，，房產(chǎn)推少了，，對(duì)工人的需求就少了，對(duì)經(jīng)濟(jì)的刺激就少了，老百姓就業(yè)少了，，房?jī)r(jià)同樣穩(wěn)定不住，，這是一個(gè)循環(huán)，不是少賣地，少蓋房就能解決的問題。。

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