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標(biāo)題: 房價原地踏步樓市站穩(wěn)腳跟 [打印本頁]

作者: 論壇管理 時間: 2014-7-1 09:39
標(biāo)題: 房價原地踏步樓市站穩(wěn)腳跟
武漢今年上半年新建住宅成交量7.4萬余套與去年同期持平

武漢市房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1至6月，該市新建住宅成交量7.4萬余套，與去年同期的74068套基本持平。

今年，武漢樓市在重重壓力中開場：去年底限購政策加碼，公積金貸款門檻提高，繼續(xù)縮小購房群體；年初國內(nèi)部分城市樓盤大幅下調(diào)報價，形成購房者觀望預(yù)期；銀行對房貸沒了興趣，讓開發(fā)商回款壓力驟然增加。這三大壓力，讓樓市進入階段性調(diào)整期。

開發(fā)商迅速反應(yīng)應(yīng)對困局。今年上半年，武漢房價基本處于停漲狀態(tài)，釋放了部分需求。對比部分城市成交量大幅滑坡，武漢樓市算是穩(wěn)住了。

●一葉知秋從搖號買房到特價賣房

“總的感覺是，購房者突然變得很猶豫�！弊蛉眨患曳康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人如此點評武漢上半年的樓市情況。
這家企業(yè)正在開發(fā)、銷售一個總規(guī)模超過百萬平方米的綜合體。幸運的是，去年底，在市場還比較火爆的時期，他們推出了第一期房源。

當(dāng)時，購房者要買到這個項目的房子，還必須靠“搶”。由于認(rèn)籌量超過房源數(shù)，開發(fā)商采取搖號方式確定購房者，甚至以全款購房、商貸、組合貸、公積金貸等不同付款方式，把客戶分為“三六九等”。開盤當(dāng)天，每位購房者只有3分鐘時間選房，很多人甚至連單價都沒有看清楚，就匆匆支付定金。

但今年春節(jié)后，情況突然變化�！拔覀兊拇髴粜途鶅r低于1.1萬元/平方米，小戶型接近1萬元/平方米，比周邊其他項目便宜。即便如此，很多客戶還是遲遲不下定金�！痹撠�(fù)責(zé)人說。

當(dāng)時杭州等地不斷爆出“降價3000元/平方米”的新聞，讓很多武漢的購房者相信，該市樓市也會跟風(fēng)。

開發(fā)商的應(yīng)對方式，一開始是將認(rèn)籌金從1萬元降到2000元，并提高認(rèn)籌抵扣金額，但這種“假摔”根本無法打消購房者的顧慮。從4月起，該樓盤終于暗中降價，只要客戶提出讓利要求，置業(yè)顧問就會以“申請?zhí)貎r房”的名義，提供額外折扣，總價再優(yōu)惠2個百分點。

●讓利收效價格停漲刺激購房需求

上述樓盤，只是武漢樓市的一個縮影。今年以來，越來越多的開發(fā)商，重拾“以價換量”的大旗。

光谷關(guān)山大道一家樓盤，去年一期報價每平方米1萬元出頭，今年5月二期開盤，報價調(diào)整至9500元/平方米。更多開發(fā)商，則通過“特價房”、“底價競拍”、零首付、補貼利率、贈送家電基金等曲線方式，暗中調(diào)低房價。

武漢市房管局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年1月，該市房價均價為7019元/平方米；到4月份，均價為7067元/平方米，上漲0.6%。而據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，今年5月，武漢房價停漲，預(yù)計6月甚至?xí)霈F(xiàn)環(huán)比下跌。而去年9月至12月，該市房價漲幅連續(xù)4個月達到兩位數(shù)。
一家總部位于北京的大型開發(fā)商，在本輪調(diào)整中最早讓利促銷，今年上半年完成銷售40多億元，不僅拿下武漢市場銷售冠軍，也是為數(shù)不多的完成半年業(yè)績的房企。

開發(fā)商讓利，開始打消購房者的觀望情緒�！按黉N就能取得不錯的效果，表明武漢市場的剛性需求很旺盛，只要購房者確認(rèn)得到實惠，就會出手，畢竟剛性需求不可能無限期觀望下去。”該開發(fā)商人士說。

●穩(wěn)中有憂成交量居高供應(yīng)量更大

今年上半年，武漢新建住宅成交量7.4萬余套，不僅與去年同期基本持平，從全國范圍看，也至少能擠進前三名。

但這并不代表開發(fā)商的日子就會好過——由于供應(yīng)量大幅增加，銷售率其實降低明顯。

據(jù)中國指數(shù)研究院跟蹤統(tǒng)計，2013年，武漢樓盤開盤當(dāng)天，平均銷售率為58.7%。今年1至2月基本維持這一水平，3月甚至一度沖高到60.5%，但從4月起，情況發(fā)生了變化。

當(dāng)月，武漢各樓盤累計推出新房源6968套，開盤當(dāng)日銷售3469套，平均銷售率49.8%，一年多來首次跌破5成。5月累計推出新房源9960套，開盤當(dāng)日銷售5193套，平均銷售率52.1%。同時，從今年4月起，武漢基本沒有再現(xiàn)所謂的“日光盤”。

另外，由于銀行信貸不給力，意味著不少樓盤即便賣出房子，開發(fā)商的資金也無法迅速回籠。

同時，目前房地產(chǎn)項目均為滾動開發(fā)，即一期建成銷售后，再利用回籠資金進行二期開發(fā)，以此類推。今年以來，武漢一些大型新項目的規(guī)模達到700萬平方米，開發(fā)周期至少7至8年，銷售率降低、資金回籠慢，可能導(dǎo)致后續(xù)配套建設(shè)無法跟上。記者從武漢市房管局市場開發(fā)和監(jiān)管處獲悉，今年，市場監(jiān)管的重點就是延遲交房，尤其是開發(fā)商因資金斷裂而導(dǎo)致的延遲交房。

●后市預(yù)判暫時沒有放松調(diào)控計劃

武漢今年上半年的房價基本處于停漲狀態(tài)，下半年又將如何變化？

根據(jù)市場情況，開發(fā)商促銷通常分為4個階段：首先是加大促銷贈品力度；其次是推出團購價、特價房；三是老盤減配降價、新盤低開；最后是清倉降價。

目前武漢樓市“特價房”普遍，但近期，漢口濱江一精裝樓盤停止對房源進行精裝，改為出售毛坯房，報價從起價1.5萬元/平方米，變?yōu)榫鶅r1.3萬元/平方米。武漢樓市，正在從第二階段向第三階段發(fā)展。中國指數(shù)研究院（華中）市場研究總監(jiān)李國政表示，要判斷樓市走向，首先要看政策是否發(fā)生變化。近1個月來，沈陽、呼和浩特等城市相繼傳出放松調(diào)控的新聞，表明部分地方已有“救市”意愿。

實際上，早在今年初，武漢一些開發(fā)商即通過開發(fā)企業(yè)協(xié)會，向主管部門提出“放松調(diào)控”的建議。但記者從武漢市房管局獲悉，該市暫時沒有類似調(diào)整計劃。

雖然不少購房者預(yù)期武漢房價會繼續(xù)走低，但值得一提的是，今年上半年，武漢地價維持穩(wěn)定，表明開發(fā)商對未來房產(chǎn)定價的態(tài)度。如江夏、四新、白沙洲等置業(yè)熱門區(qū)域的地塊，成交樓面地價仍為2000—3000元/平方米，與去年基本持平。

在后湖開發(fā)項目的一家上海房企人士認(rèn)為，在一些城市，供求關(guān)系直接影響房價，導(dǎo)致限購對市場沖擊很大。武漢則仍處在快速發(fā)展當(dāng)中，尤其是軌道交通、快速路網(wǎng)建設(shè)等，會帶動物業(yè)價值的內(nèi)在提升，再加上剛性需求旺盛、外地來漢置業(yè)需求平穩(wěn)，對武漢樓市的穩(wěn)定起到了很好的支撐作用。

作者: 洋芋 時間: 2014-7-1 09:57
姐希望樓市火爆，這樣國家有錢，這樣，哈哈

作者: 論壇管理 時間: 2014-7-1 10:24

洋芋發(fā)表于 2014-7-1 09:57
姐希望樓市火爆，這樣國家有錢，這樣，哈哈

房價漲跌與我無關(guān) 哈哈哈

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