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標題: 住建部：下半年房地產市場絕對比上半年好！ [打印本頁]

作者: 無憂 時間: 2014-7-23 15:52
標題: 住建部：下半年房地產市場絕對比上半年好！
編者按：
江陵房地產近幾年可謂風生水起，不少開發(fā)商由于看好江陵房市，競相涌入縣域市場開發(fā)。盡管2014年江陵房地產市場一直處于較長的波動期，但湖北萬佳興業(yè)投資公司決策領袖對江陵房地產市場投資的信心始終沒有動搖，江陵向北，萬佳向上！作為江陵第一大盤，萬佳時代始終領跑江陵市場，堅持走“高端品質，高性價比產品”之路回饋江陵人民，用民生價滿足江陵人城市生活夢想。江陵經濟需要提速，江陵房市保持新鮮活力，萬佳時代逆勢而上，不僅穩(wěn)步推進項目施工進度，而且連續(xù)3個月創(chuàng)造了江陵銷冠的驕人業(yè)績。湖北經濟看荊州，荊州壯腰看江陵，江陵信心在萬佳。因為，我們懂得江陵需要一個充滿活力的新城市，江陵未來城市中央在萬佳！                                                                         2014-07-22

　  2014年7月18日，住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心主任、中國社會科學院研究生院城鄉(xiāng)建設經濟系教授秦虹，在大連東港國際會議中心某地產論壇上震撼發(fā)聲。作為我國房地產領域的專家級人物，秦虹對于當前房地產市場的分析與預測精準地道，更難得的是，在眾多官員對于房地產市場“三緘其口”的當下，秦虹的犀利與敢言，讓全場嘉賓大呼過癮。她的一句“房地產市場，下半年定比上半年好”，也讓我們一定程度上聽到了目前我國政府方面對于房地產市場走向的“風聲”。

　  秦虹表示，今年唱衰樓市的聲音很多，各種崩盤論、拐點論給了人們很大的沖擊。作為一個房地產市場的研究者，她到底怎樣看待現(xiàn)在的房地產市場呢？

　  今年房地產市場交易增速的下行，主要有以下三個原因：

第一，基數的原因。2013我國商品房全年銷售了13億平方米，銷售處于高增長階段。所以，今年上半年和去年同期相比，增速一定是下降的，因為去年的增長速度實在太驚人了。但拋開去年的數據不談，今年上半年賣的房子總量高于除了去年之外的任何一年，處于歷史第二高位。

第二，預期。也就是說，今年整個群體都對市場有一種悲觀的預期。因為暴跌論、崩盤論的持續(xù)出現(xiàn)，人們都在觀望，畢竟大家都不想買一個到手后就暴跌的房子。這種悲觀的預期對房地產市場的影響很大，而對于老百姓來說，各種不對稱的信息也不利于其全面地掌握信息。尤其是那些有數字、圖表、有理有據的研究報告，其實里面有很多數據是不準確，比如對市場供應量的結論往往和真實情況大相徑庭，而由于信息不對稱，很多普通老百姓又很難了解到真正的情況，這對人們的影響和情緒確實影響很大。

第三，個人住房貸款的收緊，實實在在地影響了首次置業(yè)的家庭。現(xiàn)在市場需求的主體，85%以上都是剛需和改善型，投資需求在市場上已經大幅減少了。這些自住型需求的人對于貸款的依賴性是很高的，前幾年貸款利率還有折扣，而今年看來，個貸不光沒有在利率上打折，利率還普遍上升10%、15%甚至還有30%。同時，貸款額度也明顯下降。

當前房地產市場：“四個沒變，一個變”

人口結構對房地產市場的影響沒有改變。
24-28歲處于適婚階段、買婚房需求的年輕人，是當前市場剛性需求的最龐大主體；而39-49歲收入高、工作穩(wěn)定的中年群體，是當前市場改善型需求的主體。這兩大部分人群在整個購房需求中占比例很高，他們的需求和購買力對于房地產市場的發(fā)展呈現(xiàn)良性驅動。

　　中國城鎮(zhèn)化進程沒有改變。
　　中國目前的城鎮(zhèn)化進程還遠遠沒有結束，目前我國的城鎮(zhèn)化率是53%，按照世界規(guī)律我們要到達65%甚至是70%，意味著我們國家現(xiàn)在每年新增城鎮(zhèn)常住人口將近2000萬人。不僅如此，我們還要實現(xiàn)城市里“3個1億人”的定居問題——解決住在棚戶區(qū)的1億人的住房困難；1億住在城鎮(zhèn)里就業(yè)、打工人群的落戶問題；引導中西部地區(qū)1億人定居落戶的問題。

　　市場分化的格局沒有改變。
　　這種分化不僅僅只是一二線城市和三四線城市之間的分化，一二線城市本身也在分化，三四線城市內部也在分化。有時僅僅就在一個省內，房地產市場的分化都是非常明顯的。

　　房地產市場受貨幣因素影響沒有改變。
　　房地產的資產屬性非常強，近年來中國的房地產市場的漲跌起伏，基本都是受到貨幣政策的影響。比如2012年下半年，房地產市場開始上行，一直漲到2013年，其間樓市的調控政策并沒有改變，那為什么樓市開始有抬頭趨勢呢？只是因為2012年下半年我國實施了穩(wěn)中偏松的貨幣政策，房地產市場也實實在在地起來了。

　　一個新變化——商品房供給增速快于銷售增速。
從2010年開始，局部供應過�，F(xiàn)象開始出現(xiàn)。主要有以下幾個原因：1、2008年前后為了鼓勵增長的“4萬億”釋放，充足的資金流入房地產市場；2、2011年之后，控制了大量的投資投機性需求，投資房地產的錢去投資了私募、理財，這部分資金又投入了房地產開發(fā)，直接導致過去的需求資金變成了如今的供給資金；3、跟我們各地政府的土地財政壓力有直接關系。政府財政壓力大，只能靠多賣地了。

　　“下半年一定好于上半年！”
　　銷售和投資的基數：下半年基數低于上半年。
　　銷售和投資這兩個指標，在去年都是上半年增速高，下半年增速低，這種基數原因就導致了今年房地產市場在下半年增速會低，這對于房地產市場的下半年形勢是有利的。

　　整體信貸環(huán)境：下半年好于以往的下半年。
　　信貸政策有了改變。以往我們國家給商業(yè)銀行放貸款都是按年度來計的，按年度就導致銀行以往總愿意在每年的第一季度早早把貸款帶出去，因為早放貸利息多。而現(xiàn)在的信貸政策是按月度來的，因此上半年銀行放貸并不是那么急切，可以預見今年下半年的信貸總量會好于以往的下半年，這對于房地產市場的發(fā)展無疑是利好。
　　企業(yè)價格促銷：降價促銷效果較好。
　　上市供應增加：購房者可選擇增多。
　　地方政策調整：更寬松的購房環(huán)境。

　　考驗開發(fā)商的時候到了！
　　2014年樓市處于調整期，對于整個行業(yè)的長遠發(fā)展和購房者都是有利的，房地產行業(yè)發(fā)展將從趨勢性機會轉向結構性機會，考驗開發(fā)商的時候也到了。過去，房地產開發(fā)無所謂投資眼光，基本都能掙錢，而現(xiàn)在則要真正考驗開發(fā)商的投資水平、專業(yè)能力和運營能力等等。選對了，市場好，你也好；選錯了，市場好，你也不好！

　　唯一最能影響房地產企業(yè)發(fā)展的是什么？我認為是創(chuàng)新。創(chuàng)新體現(xiàn)在兩個方面，從過去的同質化到現(xiàn)在的個性化，從過去的開發(fā)思維到現(xiàn)在的運營思維。固守傳統(tǒng)開發(fā)和業(yè)態(tài)的企業(yè)，可能你將來賺錢就很吃力了。

作者: 四條 時間: 2014-7-23 16:50
房地產如果真的崩盤，對各個行業(yè)影響還是蠻大的

作者: 516775442 時間: 2014-7-23 19:55
支持本土企業(yè)！江陵加油！

作者: Baidu 時間: 2014-7-23 20:02
去年就買房了，漲跌和我關系不大呵漲了不能賣，跌了也沒錢買……

作者: Yellow 時間: 2014-7-23 22:54
到時候又是國家保護政策。

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