央行降息了,中國房?jī)r(jià)下行才可能真正成定局！

圓圓

隨著降息周期的開始，房?jī)r(jià)將延續(xù)向下的趨勢(shì)。房?jī)r(jià)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率、通脹率、人口增長(zhǎng)率、貸款利率、租售比、收入比等諸多因素息息相關(guān)，而目前中國在房?jī)r(jià)在高位徘徊之際、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩、融資環(huán)境惡化的情況下的降息舉措，恰恰預(yù)示短期價(jià)格波動(dòng)后的下跌開始！
一、分析影響中國房?jī)r(jià)走勢(shì)的數(shù)據(jù)至關(guān)重要！
一個(gè)月的數(shù)據(jù)變化可能僅僅是宏觀擾動(dòng)因素，不足以影響經(jīng)濟(jì)走勢(shì)。但持續(xù)的房?jī)r(jià)下行數(shù)據(jù)就可以做出整體趨勢(shì)的判斷了，特別是房地產(chǎn)行業(yè)；國家統(tǒng)計(jì)局的70個(gè)大中城市的新舊房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)7個(gè)月處于下調(diào)走勢(shì)中；目前各地救市措施相繼登臺(tái)亮相； 限購、限貸松綁的強(qiáng)心劑并沒有起到海底撈月般的力挽狂瀾效果，僅是在個(gè)別地區(qū)帶來短暫刺激效果，卻無法改變房?jī)r(jià)長(zhǎng)期調(diào)整走勢(shì)。

重磅政策再次來襲，中國人民銀行21日宣布降息! 自11月22日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.4個(gè)百分點(diǎn)至5.6%;一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.75%；有些媒體和力挺樓市的人士開始?xì)g呼雀躍，認(rèn)為降息有助于緩解貸款壓力，開始計(jì)算貸款100萬可以減少月還款額243元作為房?jī)r(jià)將會(huì)上漲的有力依據(jù)；作為房產(chǎn)投資財(cái)商教育的踐行者和傳播者，特別是職業(yè)的地產(chǎn)投資者的我，仔細(xì)研究了全球房產(chǎn)市場(chǎng)在央行升息和降息周期中房?jī)r(jià)對(duì)應(yīng)的變化來看，降息周期來臨，恰恰是房?jī)r(jià)下行周期的開始。
二、其他國家的歷史數(shù)據(jù)追蹤有實(shí)際借鑒意義！
隨著降息周期的開始，房?jī)r(jià)將延續(xù)向下的趨勢(shì)。房?jī)r(jià)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率、通脹率、人口增長(zhǎng)率、貸款利率、租售比、收入比等諸多因素息息相關(guān)，而通過主要國家和地區(qū)，如日本、澳大利亞、中國香港、美國、加拿大等過去30年的利率與房?jī)r(jià)的走勢(shì)證明：升息周期中，其中90%的時(shí)間內(nèi)房?jī)r(jià)是上漲的；而降息周期中，其中80%的時(shí)間段房?jī)r(jià)是下降或者調(diào)整的；僅僅在市場(chǎng)的拐點(diǎn)之際（房?jī)r(jià)觸底反彈和沖高回落之處）是相左的；而目前中國在房?jī)r(jià)在高位徘徊之際、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩、融資環(huán)境惡化的情況下的降息舉措，恰恰預(yù)示短期價(jià)格波動(dòng)后的下跌開始！

三、額外市場(chǎng)要素的變化，更加深了這種預(yù)期！
1、房地產(chǎn)企業(yè)融資需求開始下降；
在行業(yè)數(shù)據(jù)上顯示為投資增速下降，房屋新開工面積持續(xù)下降，特別是住宅新開工面積下滑。社會(huì)融資規(guī)模數(shù)據(jù)顯示房地產(chǎn)企業(yè)融資需求有下降傾向，主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是業(yè)務(wù)整頓致使房企融資被動(dòng)減少；二是市場(chǎng)預(yù)期導(dǎo)致房企主動(dòng)減少融資額。
2、銀行按揭貸款萎縮；
在銀行信貸下降的背后，是按揭貸款的萎縮。目前多家銀行收縮了住房貸款規(guī)模，有的銀行公開控制開發(fā)貸款數(shù)量，也有銀行以繁瑣貸款審核來變相減少按揭業(yè)務(wù)。不管各家銀行對(duì)住房貸款態(tài)度如何，傳統(tǒng)的安全產(chǎn)品按揭貸款的利率價(jià)格已經(jīng)難見優(yōu)惠，可以說，銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)偏好迅速下降，這使得金融杠桿對(duì)房?jī)r(jià)的支撐不復(fù)存在。

3、宏觀經(jīng)濟(jì)延續(xù)下滑軌跡；
在“千方百計(jì)去庫存”政策刺激下，住房市場(chǎng)買賣雙方的博弈會(huì)更趨微妙，其中不乏判斷失誤案例出現(xiàn)，可能導(dǎo)致部分地區(qū)房?jī)r(jià)出現(xiàn)短暫反彈，使得目前的一系列救市政策最多只能激起房?jī)r(jià)下跌浪潮中的小漣漪罷了。目前二三線城市普遍存在供需失衡局面，即便是一線城市，對(duì)現(xiàn)有存量房的統(tǒng)計(jì)和投資性存量房的數(shù)量難以估計(jì)；在人口向境外流動(dòng)，以及房地產(chǎn)稅開征預(yù)期背景下，一線城市存量房將經(jīng)歷一個(gè)市場(chǎng)釋放過程。在疊加上十二五規(guī)劃的3600萬套保障性住房供給來看，中國未來5年根本就不缺房。
四、國際評(píng)估機(jī)構(gòu)短線看空中國樓市！
標(biāo)準(zhǔn)普爾近期表示，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)定價(jià)過高且供應(yīng)過剩，中國和香港的房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)將下滑。該機(jī)構(gòu)發(fā)布了兩份側(cè)重于新興市場(chǎng)的最新報(bào)告，稱中國房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)級(jí)可能比亞洲其他大型市場(chǎng)受到更大的沖擊。標(biāo)普房地產(chǎn)報(bào)告顯示，明因中國和香港的房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)將下滑。房地產(chǎn)業(yè)占中國年度經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出的比重超過15%，銀行業(yè)為建房和購房提供大量融資，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期低迷可能是中國經(jīng)濟(jì)面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)。
總結(jié)一下吧，筆者通過市場(chǎng)分析和研究，拋開諸多影響中國房?jī)r(jià)走勢(shì)的因素，當(dāng)下降息的開始恰恰是房?jī)r(jià)下跌周期的確立。只有房?jī)r(jià)調(diào)整到租售比、收入比到合理區(qū)間的時(shí)候，特別是去庫存化得以實(shí)現(xiàn)的時(shí)候，當(dāng)投資性購房的貸款利率和真是市場(chǎng)的租金回報(bào)率開始無限接近的時(shí)候， 就是中國房產(chǎn)市場(chǎng)迎來再次投資機(jī)遇的時(shí)刻，讓我們拭目以待吧。

無憂

國際評(píng)估機(jī)構(gòu)短線看空中國樓市！
看來咧是真嘀……