2015的猜想：荊州樓市仍處拐點(diǎn) 房?jī)r(jià)難以反彈

圓圓

2014的股市、樓市都發(fā)生了讓人眼花繚亂的變化：大熊市眨眼變成了大牛市，大限購眨眼變成了大松綁……市場(chǎng)已然天翻地覆，而廣大普通老百姓還在苦苦尋覓“風(fēng)口的豬”。
那么，2015年，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)發(fā)生什么樣的變化呢？在市場(chǎng)的風(fēng)云變幻之中普通置業(yè)者又該如何慧眼識(shí)金山？或許，我們依舊可以尋著2014年荊州樓市的軌跡來尋找答案。
2014年已然成為了過去式。如果要用一個(gè)詞來形容這一年的荊州樓市，那應(yīng)該是“疲軟”。不僅銷售行情遠(yuǎn)不及2013年的火爆光景，房?jī)r(jià)也在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中下跌了不少；盡管先后有“房貸新政”、“央行降息”等利好政策的刺激，但市場(chǎng)并未因此而有較大的改變。
基于這種背景，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，2015年荊州房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處在繼續(xù)去庫存和進(jìn)一步求發(fā)展的拐點(diǎn)上，而房?jī)r(jià)則難以反彈。
A.調(diào)控政策還會(huì)瘋狂嗎？
去年表現(xiàn)：多重刺激仍未改變基本面
2014年的樓市在不少人的“看空”中開局，信貸緊縮、開發(fā)商降價(jià)、樓市崩盤等聲音不絕于耳，而各地也按捺不住出手救市。作為三四線城市的荊州，一直按兵不動(dòng)。
直到9月30日“房貸新政”的出爐。這一政策一度“觸動(dòng)了”不少剛需者的神經(jīng)，但一個(gè)月之后，樓市還是回歸了平穩(wěn)。
11月份，省住建廳關(guān)于開展省內(nèi)異地購房公積金貸款的政策，又給荊州樓市打了一針“興奮劑”，不過由于公積金貸款程序及范圍具有一定限制性，這一政策的落地也并未真正讓購房者“興奮”起來。
直到11月21日，央行發(fā)文降息，在前期多個(gè)利好政策的積淀下，市場(chǎng)才呈現(xiàn)出回暖的跡象。
今年預(yù)測(cè)：主要還看市場(chǎng)表現(xiàn)
2014年11月份的降息是央行轉(zhuǎn)向全面寬松的標(biāo)志性事件，側(cè)面印證了此前定向?qū)捤珊臀⒋碳るy擋經(jīng)濟(jì)下滑。分析認(rèn)為，降息周期已經(jīng)開啟，2015年持續(xù)的降息可以期待。
當(dāng)下，面對(duì)樓市持續(xù)不景氣的現(xiàn)實(shí)，包括杭州、紹興、福州等國(guó)內(nèi)多個(gè)城市都出臺(tái)了鼓勵(lì)住房消費(fèi)的政策，第三輪救市潮蠢蠢欲動(dòng)。
那么，2015年，會(huì)不會(huì)有利好政策出臺(tái)呢？湖北省亦或者荊州市方面又會(huì)不會(huì)出臺(tái)區(qū)域性的救市政策呢？
業(yè)內(nèi)普遍分析認(rèn)為，2014年的調(diào)控政策，包括解除限購、解除限貸等，主要的共同特點(diǎn)是去行政化，讓市場(chǎng)自主表現(xiàn)。而今年的政策方向怎么走，還得看市場(chǎng)表現(xiàn)。如果市場(chǎng)表現(xiàn)符合政府預(yù)期，出臺(tái)調(diào)控政策的可能性就小，反之亦然。
他們表示，中央對(duì)于房地產(chǎn)的調(diào)控思路比較明確了，即“分類調(diào)控”；而地方政府的利益與樓市表現(xiàn)聯(lián)系更緊密，如果市場(chǎng)不好，不排除地方政府會(huì)出臺(tái)救市的調(diào)控政策。
B.樓市成交能否火一點(diǎn)？
去年表現(xiàn)：房子越來越賣不動(dòng)
公開數(shù)據(jù)顯示，荊州城區(qū)2013年結(jié)轉(zhuǎn)到2014年上半年的商品住宅存量9778套，面積高達(dá)112萬平方米，加之去年陸續(xù)開盤的諸如萬達(dá)廣場(chǎng)、金源世紀(jì)城、合匯公園天下等大體量樓盤的入市，庫存量更高。因此，各大樓盤銷售壓力都很大。
媒體公開報(bào)道數(shù)據(jù)顯示，2014年最后一個(gè)月，荊州樓市備案商品房接近2000套，超過11月份備案量，推盤大部分為荊州中心城區(qū)內(nèi)中小樓盤，目前荊州平均每月銷售商品房不超過1000套，市場(chǎng)表現(xiàn)也不如周邊城市，雖然具體權(quán)威數(shù)據(jù)尚未公布，但2014年的荊州商品房銷售低于去年已成定數(shù)，市場(chǎng)銷售壓力仍大。
業(yè)內(nèi)人士分析，這是因?yàn)椋阂环矫尜彿空弑憩F(xiàn)日趨理性，另外一方面2013年樓市非常火爆，也透支了一些購房需求。
今年預(yù)測(cè)：可能還是不好賣
對(duì)于明年荊州樓市的市場(chǎng)表現(xiàn)，業(yè)內(nèi)資深人士分析認(rèn)為，2014年積存的庫存未消化完，下半年又有數(shù)個(gè)大體量樓盤開盤入市，另外聯(lián)投國(guó)際城、竹葉山車世界等超大樓盤將在今年開盤，另外恒大地產(chǎn)、碧桂園也將挺進(jìn)荊州，因而2015年荊州樓市商品房存量將更大。
從需求來看，顯然荊州樓市的主力軍是剛需者，而這部分人遠(yuǎn)不足以支撐起荊州城區(qū)龐大庫存量。
這一供求局面也意味著2015年荊州樓市在銷售方面競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈，而成交量或許也將延續(xù)2014年的走勢(shì)。
C.房?jī)r(jià)會(huì)跌還是會(huì)再漲？
去年表現(xiàn)：房?jī)r(jià)普遍下跌了
2014年，部分城市房?jī)r(jià)下跌，市民購房觀望情緒濃厚。在荊州，一方面是庫存高居不下的殘酷現(xiàn)實(shí)，一方面購房者的觀望情緒一步步蔓延。在此情況下，各大樓盤不得不采取降價(jià)的手段，以搶占市場(chǎng)。
2014年6月7日，順馳太陽城五期項(xiàng)目樓盤推出大型降價(jià)促銷活動(dòng)，由開盤時(shí)的每平方米6000元，降為每平方米4399元（限購一百套），每平米下降1601元，降幅達(dá)26.3%。
順馳太陽城的這一舉動(dòng)引爆了荊州樓盤的降價(jià)潮，一些樓盤或以特價(jià)房團(tuán)購或以買房返現(xiàn)的形式紛紛降價(jià)促銷。
一家地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2014年荊州房?jī)r(jià)同比2013年普遍下降了10%左右。
今年預(yù)測(cè)：房?jī)r(jià)難以反彈
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，今年樓市的分化程度也將不斷加劇。2015年房?jī)r(jià)將保持平穩(wěn)，一線城市小幅上漲，一線城市以及經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的二線城市成交有望實(shí)現(xiàn)同比上漲，經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的三、四線城市由于庫存壓力，則需要較長(zhǎng)的周期才能消化，因而房?jī)r(jià)仍處下行通道。
眼下正是返鄉(xiāng)置業(yè)的季節(jié)，荊州各大房企自然不會(huì)放過這個(gè)好時(shí)機(jī)。不少樓盤紛紛推出了返鄉(xiāng)置業(yè)的特惠活動(dòng)，而其本質(zhì)則都是降價(jià)促銷。
不少業(yè)內(nèi)人士都表示，荊州城區(qū)商品房庫存居高不下，因而整個(gè)2015年上半年各大房企的首要任務(wù)仍然是去庫存，“甚至在9、10月份之前，這種局面都不會(huì)有絲毫的改變�！�
因此，在銷售壓力面前，各大房企在2015年仍極有可能繼續(xù)采取“價(jià)格戰(zhàn)”的手法以消化庫存。
在分析人士看來，降價(jià)促銷將成為2015年荊州樓市的常態(tài)，而在價(jià)格戰(zhàn)持續(xù)轟炸的情況下，荊州房?jī)r(jià)仍將難以反彈。