三四線城市中小房企的出路在哪里？

rsq1979

地產(chǎn)之鏈｜三四線城市中小房企的出路在哪里？

公眾號：地產(chǎn)之鏈         微信號：estatelink

導(dǎo)讀：2014年伊始，三四線城市各中小房企便不斷身陷各種負(fù)面消息中，“破產(chǎn)重組”、“跑路”、“爛尾”等詞語充斥著人們眼球。目前房地產(chǎn)行業(yè)正面臨洗牌，“百病纏身”的三四線城市中小房企能否在行業(yè)大清洗過程中，尋找到屬于自己的出路呢？

2014年開始，三四線城市中小房企破產(chǎn)重組、“老板跑路”的消息頻頻傳出：寧波奉化當(dāng)?shù)刈畲蟮姆科笈d潤置業(yè)資金鏈斷裂、資不抵債；曾是全國民企500強(qiáng)的溫州中城建設(shè)集團(tuán)申請破產(chǎn)重組；紹興多處樓盤“爛尾”；龍巖天成房地產(chǎn)公司董事長黃水木“跑路”；邯鄲金世紀(jì)地產(chǎn)董事長史虞豹“跑路”……

目前房地產(chǎn)市場正在發(fā)生著劇烈的變化，“躺著都能賺錢”的時(shí)代已經(jīng)過去。三四線城市普遍存在供應(yīng)過剩、市場支撐不足、盈利空間壓縮等問題，而在這些城市發(fā)展的大部分中小房企則普遍面臨資源和能力不足等難題，面對行業(yè)洗牌，危機(jī)倍增。那么未來三四線城市中小房企的出路究竟在哪里呢？

一：

三四線城市中小房企整體生存現(xiàn)狀堪憂

進(jìn)入2014年，行業(yè)下行趨勢愈加明顯。新的行業(yè)環(huán)境下，競爭加劇、成本上升、庫存高企、融資難等挑戰(zhàn)都時(shí)刻威脅著企業(yè)的發(fā)展，尤其是三四線城市的中小房企，迫于經(jīng)營壓力開始轉(zhuǎn)讓或者拋售房地產(chǎn)資產(chǎn)，嚴(yán)重的甚至出現(xiàn)破產(chǎn)跑路的情況。

從行業(yè)的角度看，馬太效應(yīng)增強(qiáng)，中小房企市場占有率持續(xù)縮水。2012年到2014年，TOP50房企的銷售金額及銷售面積市場份額持續(xù)增長，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，而相反的，中小房企的市場份額進(jìn)一步被擠占，生存空間進(jìn)一步壓縮。

在發(fā)展速度和發(fā)展質(zhì)量上，中小房企的整體發(fā)展速度、利潤空間均低于大中型房企。在發(fā)展方式上，中小企業(yè)杠桿高企，較為激進(jìn)，然而高杠桿并沒有帶來回報(bào)，并且資金效率使用效率較低，一些中小房企不得不將閑置資金用于購買金融產(chǎn)品。（本部分案例和數(shù)據(jù)分析詳見專題）

二：

三四線中城市小房企遭遇發(fā)展困境的背后

越來越多三四線中小房企在夾縫中求生存，生存都開始變得艱難。其中項(xiàng)目去化難、利潤空間壓縮、融資難成本高、競爭力不強(qiáng)等問題都是三四線中小房企面臨發(fā)展困境的主要原因。

三四線城市市場支撐不足，風(fēng)險(xiǎn)大去化難。三四線城市由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和人口吸附能力相對不足，使得有效需求有限，加上過去的透支開發(fā)，導(dǎo)致大部分三四線城市供應(yīng)過剩，項(xiàng)目去化困難加大，增加了企業(yè)的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。

土地成本增速高于房價(jià)漲速，利潤空間持續(xù)壓縮。房地產(chǎn)開發(fā)利潤空間壓縮已成為行業(yè)共識，一方面是企業(yè)拿地成本持續(xù)走高，另一方面則是因?yàn)槭苁袌龉┻^于求影響，商品房銷售均價(jià)增長緩慢，使得一大部分房企為加快資金回籠，紛紛選擇降價(jià)促銷。

融資渠道窄、資金成本高，持續(xù)再開發(fā)能力受制約。三四線中小房企項(xiàng)目去化困難，已經(jīng)影響了資金回籠。再加上融資渠道不通暢、融資困難，進(jìn)一步影響資金的健康運(yùn)作，從而影響了中小房企的持續(xù)再開發(fā)。其主要原因在于三四線城市中小企業(yè)規(guī)模較小，信用評級低，融資渠道匱乏，更嚴(yán)重的是融資成本高企，很難從銀行貸款，市場一有風(fēng)吹草動(dòng)，銀行還隨時(shí)收緊銀根，開始惜貸，不少三四線城市的中小房企更多是通過高成本非銀行融資渠道如信托、民間借貸甚至高利貸等方式進(jìn)行融資，往往惡性循環(huán)，加劇運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)。

競爭優(yōu)勢薄弱，難以向一二線城市拿地?cái)U(kuò)張。隨著行業(yè)變化，過去三四線城市中小房企的一些優(yōu)勢在削弱，再加上成本控制和開發(fā)能力嚴(yán)重不足，在市場競爭中弱勢愈加明顯。而大型房企則因?yàn)橘Y金實(shí)力雄厚、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富、區(qū)域經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)效應(yīng)明顯等優(yōu)勢更受到政府的歡迎。而一些經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好、市場有所支撐的三四線城市也被“三四線殺手”恒大、碧桂園等眾多實(shí)力品牌房企瞄上。即使中小房企有心轉(zhuǎn)戰(zhàn)一二線城市拿地，也遭遇尷尬，不是沒錢拿地，就是有錢也不敢拿地。

三：

三四線城市中小房企發(fā)展的出路

1、發(fā)展后勁不足的房企可主動(dòng)退出尋求新方向

對于一些房地產(chǎn)主業(yè)發(fā)展后勁不足的房企而言，與其分散精力，持續(xù)虧損，不如止損退出，集中精力發(fā)展主業(yè)，或者尋求新的業(yè)務(wù)方向，如科技、互聯(lián)網(wǎng)、醫(yī)療等新興產(chǎn)業(yè)。而在尋求新業(yè)務(wù)方向上，中小房企還可以抱團(tuán)合作。閩系房企泰禾、陽光城抱團(tuán)參與海峽人壽設(shè)立，涉水金融產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型方式，就值得一些三四線中小房企借鑒。而對于一些無力轉(zhuǎn)型的小房企，就只能尋求出售退出了。

2、具有資源或資金優(yōu)勢的房企可以與大型企業(yè)合作

對于擁有資源或資金優(yōu)勢，并且有志于繼續(xù)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的房企而言，盡管開發(fā)能力較弱，卻也擁有一線生機(jī)，可以選擇與大型房企合作。在合作模式上，主要有三種，合作開發(fā)、委托開發(fā)、資本撬動(dòng)。

3、具有本地優(yōu)勢的房企可以抓住政策機(jī)會(huì)，進(jìn)行區(qū)域深耕

中國的城鎮(zhèn)化依然有很大的發(fā)展空間，并且各地區(qū)發(fā)展不平衡，依然有一些價(jià)值洼地值得房企去挖掘。而隨著“一帶一路”和“產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級”帶來基建投資和產(chǎn)業(yè)投資的同時(shí)，也一定程度上促進(jìn)人口和資源的聚集，將帶動(dòng)消費(fèi)需求和住房需求的增長，其中便蘊(yùn)含較好的房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)。

因此，城鎮(zhèn)化率較低、蘊(yùn)藏潛力的三四線城市并非沒有機(jī)會(huì)，這些城市的區(qū)域板塊也會(huì)出現(xiàn)一定的分化，中小房企如能找準(zhǔn)城市熱點(diǎn)板塊，抓住機(jī)會(huì)，也可以脫穎而出，發(fā)展壯大。其中，擁有較好政商關(guān)系，區(qū)域深耕型的房企將具有更多的優(yōu)勢。一方面這些房企更懂本地市場，另一方面政策敏感性、政府談判能力、資源獲取能力也相對較強(qiáng)。建業(yè)地產(chǎn)如今已經(jīng)規(guī)模不小，不屬于中小房企行列，但其在三四城市的發(fā)展模式亦值得中小房企借鑒和學(xué)習(xí)。

4、另辟蹊徑，傳統(tǒng)業(yè)務(wù)模式轉(zhuǎn)型升級尋求新突破

方向一：產(chǎn)品特色化——綠色、科技地產(chǎn)。過去三四線城市的地產(chǎn)開發(fā)相對粗放，如今面臨市場下行的情況，過去的業(yè)務(wù)模式難以為繼。從產(chǎn)品角度上看，過去住宅產(chǎn)品千篇一路，因此，尋求突破的一個(gè)重要方向便是產(chǎn)品差異化。而綠色、科技產(chǎn)品則是產(chǎn)品產(chǎn)異化的一個(gè)重要方向。

方向二：非住宅領(lǐng)域延伸——消費(fèi)地產(chǎn)。城鎮(zhèn)化的進(jìn)程將一定程度促進(jìn)資源要素和人口的聚焦，必然帶來產(chǎn)業(yè)、居住、消費(fèi)在特定區(qū)域的集聚。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和消費(fèi)地產(chǎn)的發(fā)展機(jī)遇，同樣值得三四線城市中小型房企去挖掘。而其中，具有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的能級更低的城鎮(zhèn)便是一大處女地。嘉凱城近兩年開始發(fā)力消費(fèi)型城鎮(zhèn)商業(yè)，并打造了旗艦產(chǎn)品“城市客廳”，建成融“現(xiàn)代體驗(yàn)式商業(yè)+政府公共資源配套”于一體的城鎮(zhèn)居民生活平臺。

方向三：地產(chǎn)與金融相結(jié)合——產(chǎn)融結(jié)合。作為三四線城市的中小房企，尤其是具備資源獲取能力的房企，適當(dāng)獲取金融資源，布局金融產(chǎn)業(yè)，不僅可以為企業(yè)獲得新的盈利點(diǎn)，還可以實(shí)現(xiàn)金融與地產(chǎn)的相互促進(jìn)，相互融合發(fā)展。中天城投長期扎根區(qū)域發(fā)展，具備較強(qiáng)政商關(guān)系和資源獲取能力，充分發(fā)揮資源整合優(yōu)勢，布局金融產(chǎn)業(yè)，亦是華麗轉(zhuǎn)型的案例。

結(jié)語：

三四線城市的中小房企確實(shí)因?yàn)樗�在市場的潛力有限以及自身發(fā)展的局限等因素，面臨更多的劣勢。然而并非所有的三四城市市場都不值得挖掘，也并非所有的三四線中小房企都一文不值，注定退出市場。

中小房企要做是不斷提升開發(fā)運(yùn)營能力、成本控制能力，資源獲取能力，善于創(chuàng)新，善于去發(fā)現(xiàn)一些其他房企沒有發(fā)現(xiàn)的機(jī)會(huì)。不少三四線中小房企已經(jīng)用實(shí)踐證明了他們的出路。而一些尚未出現(xiàn)或尚未成功驗(yàn)證的模式亦值得探索和嘗試。比如，三四線中小房企可否聯(lián)合進(jìn)入一二線城市拿地？可否合眾連橫，甚至合并重組？最后，中小房企還可適當(dāng)嘗試新興業(yè)務(wù)的投資，分散風(fēng)險(xiǎn)，留好退路。

來源：CRIC研究中心  

聲明：版權(quán)歸原作者所有，若覺侵權(quán)，請聯(lián)系刪除，歡迎各行業(yè)精英原創(chuàng)來稿！

敬請關(guān)注：地產(chǎn)之鏈

讓我們一起來打造房地產(chǎn)及各產(chǎn)業(yè)鏈的信息平臺，整合資源。匯聚房地產(chǎn)上下游各行業(yè)精英，分享精彩資訊！形成開發(fā)商、建筑商、供應(yīng)商、服務(wù)商、投資商等各類資源的線上線下整合平臺。

你是房地產(chǎn)行業(yè)哪個(gè)環(huán)節(jié)上的“鏈”子？一起來奏“鏈曲”吧！微信號：estatelink；或搜索公眾號：地產(chǎn)之鏈，或掃一掃下面的二維碼：