荊門一地爛尾樓扎堆 ：曾輝煌一時20樓盤同時開工

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“2011年底，拿出全部積蓄20萬元，在屈家?guī)X買下一套住房，現(xiàn)在保本都賣不掉，工作地的珠海，房價從六七千漲到一萬三！”近日，讀者李飛（化名）向本報反映，屈家?guī)X住房嚴重過剩，房市成交低迷。

近日，楚天金報記者趕赴屈家?guī)X實地探訪，發(fā)現(xiàn)一批樓盤不同程度爛尾，有的樓盤建到中途停工，有的樓盤主體完工但達不到交房條件。公開數(shù)據(jù)顯示，截至2015年底，屈家?guī)X管理區(qū)累計庫存商品房達58.8萬平方米，需近12年時間消化庫存。

雖然去庫存面臨不小壓力，當?shù)赝瞥龆嗯e措應對。湖北省住建廳有關負責人表示，今年上半年，我省房地產去庫存效果明顯，消化庫存需要36個月以上的縣從十幾個減少至幾個。


【探訪】
爛尾樓扎堆庫存需12年消化
區(qū)域面積220平方公里、城鄉(xiāng)戶籍人口僅 7 萬多。從這兩項基本數(shù)據(jù)看，屈家?guī)X管理區(qū)的實際規(guī)模，相當于一個普通鄉(xiāng)鎮(zhèn)。

記者走進屈家?guī)X管理區(qū)中心，放眼望去，一幢幢高樓林立，儼然到了一座頗具規(guī)模的小城市�？梢环�探訪發(fā)現(xiàn)，這里的房子已大量過剩。

數(shù)據(jù)顯示，屈家?guī)X管理區(qū)，2015年底累計庫存商品房達58.8萬平方米，近幾年銷售情況，平均每年銷售4萬多平方米，需近12年時間消化庫存。

比上述數(shù)字更為直觀、更為扎眼的是，一個個爛尾樓猶如一塊塊傷疤，讓不少業(yè)主被套，令當?shù)卣�府頭疼。


御景新都：
沒裝一部電梯的電梯房，承建方售樓部低價甩賣
御景新都小區(qū)位于屈家?guī)X五三中路和工業(yè)園東路交匯處，是當?shù)刈畹湫偷膯栴}樓盤之一。

該項目整體規(guī)劃用地2.3萬方，總建筑面積7.79萬方，由5棟11層小高層和5棟18層高層組成。項目2012年開始建設，2014年初主體基本完工后，就因為開發(fā)商資金鏈斷裂，導致煞尾工程停滯兩年多。

小高層和高層按規(guī)劃都得裝電梯，可記者前往探訪發(fā)現(xiàn)，小區(qū)10棟樓沒有一棟安裝了電梯，做好的電梯井都是空的。為了防止人員意外跌落電梯井，每層樓的電梯口或用鐵絲或用木頭板擋住。

房管部門稱，該小區(qū)住宅共有592套，現(xiàn)只售出120套。不過，不少購房者已急不可耐。觀察發(fā)現(xiàn)，有數(shù)十戶已經入住或正在裝修。沒有電梯，業(yè)主裝修只好找來小型吊機，往高樓上吊砂、水泥等裝修材料。

據(jù)了解，御景新都2012年10月開盤，當時樓市紅火，最高價一度漲到2200元/平方米。2014年后，價格逐步下探，但直到去年上半年，價格還在1800元/平方米�？傻搅爽F(xiàn)在，售樓部對外價格1300元/平方米。

記者探訪時，售樓部冷冷清清，一名工作人員稱她是樓盤施工方請過來的，現(xiàn)在價格已經很低了，屬于虧本賣。另有知情人士稱，開發(fā)商資金鏈斷裂后，各種債務纏身，未售賣的房子基本上處于抵押、查封狀態(tài)。一些債權人討債，盤踞售樓部低價甩賣，如今內部價甚至跌破千元以下。


五三豪庭：
最高檔樓盤封門已兩年，千萬級債主死守等復活
離御景新都數(shù)百米遠，就是五三豪庭樓盤。該樓盤質量一度被認為是當?shù)亟ǖ米詈玫模?010 年開建，2014 年開發(fā)商資金鏈斷裂，煞尾工程無法完成，淪為最讓人惋惜的爛尾樓。

資料顯示，該樓盤占地面積3.38萬方，建筑面積9.4萬方，共有8棟，規(guī)劃住宅620套，都是小高層。記者現(xiàn)場探訪發(fā)現(xiàn)，小區(qū)大門和一個側門被圍擋封住，無法進入小區(qū)。一張告示上稱，“工程尚未完工，不符合入住條件，非本單位工作人員禁止入內�！�

知情人士透露，小區(qū)主體工程已建設完成，只剩下綠化等小部分煞尾工程。2014年6月，為了防止外人進入破壞小區(qū)設施，留守人員用施工擋板封住了兩個門。沒想到，這一封就是兩年。

一番打聽后，記者從一個小側門進入，找到了一個進駐爛尾樓的債主陳老板。陳老板是武漢新洲人，2013年私人借給開發(fā)商1000多萬元，現(xiàn)在開發(fā)商資金鏈斷裂，樓盤沒建好達不到交房條件，投進去的錢無法變現(xiàn)。

“我是來躲債的，想死的心都有�！�50 多歲的陳老板聊著聊著，禁不住噙著淚。他說，他的一個叔叔是開發(fā)商老板之一，當年這1000多萬元除了自己的積蓄外，其余的都是從親朋好朋友借來的，還承諾了一定的利息。

陳志國介紹，他沒有別的辦法，只能住在爛尾樓里等著復工，可這一等就是兩年多。他說，2013年底，開發(fā)商資金鏈斷裂后，有家深圳投資公司愿意來接盤完善，但由于債權人眾多意見不統(tǒng)一，導致接盤進度中斷。后來，購房者聞訊后紛紛前去退房，賣出的170多套房退了100套。經此事件，接盤開發(fā)商考慮到風險，最后果斷抽身而去。

此外，位于五三大道與發(fā)展路交會處的徽商國際城，曾被定位為當?shù)厥讉�一站式綜合體項目。2014年12月，因資金鏈斷裂而全面停工，進入二期荒草長至齊腰深。探訪發(fā)現(xiàn)，當?shù)夭煌�程度爛尾的樓盤有五六個。


【探因】
密集開工供給過剩，人口有限需求不足
屈家?guī)X房產中介人士稱，2009年，該地開始開發(fā)建設現(xiàn)代化小區(qū)。2010年前，屈家?guī)X核心區(qū)域跟其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)無異。到2011年，還只開發(fā)了五六個樓盤，供求基本平衡。

2012年開始，屈家?guī)X大力招商引資，修路建廠房，當?shù)胤康禺a迅速升溫，開發(fā)建設進入高峰期。

“當時上得太快了，高峰時20多個樓盤同時開工�！鄙鲜鋈耸糠Q，當時房子賣得很火，附近的鐘祥都有人到此買房，開發(fā)建設熱火朝天，銷售也一片火爆。

誰料，兩三年的火熱后，從2014年下半年開始，樓市就開始急速降溫。隨之而來的是，需求驟降，房價下跌。在此背景下，不少項目因資金鏈斷裂或債務糾紛停工，直至停工一年以上走向爛尾樓的命運。

當初開發(fā)商為何敢于大膽投資，御景新都售樓部的一幅宣傳畫稱“五三——最具發(fā)展?jié)摿Φ默F(xiàn)代城市”，屈家?guī)X將成為周邊50公里范圍內最具吸引力的經濟、文化中心，成為最具發(fā)展?jié)摿Φ默F(xiàn)代城市，荊門第四座縣級城市誕生，城區(qū)人口將達到15萬人。

據(jù)一家樓盤的開發(fā)商介紹，2012年左右，屈家?guī)X城鎮(zhèn)人口只有三萬多人，如果城區(qū)人口達到15萬，凈增人口10多萬人，按一家三口計算有近4萬戶，目前庫存的58萬多平方米樓盤只有六千套左右。然而，眼前嚴竣的的現(xiàn)實是，雖然屈家?guī)X建造了許多新城樓盤，但城鎮(zhèn)人口，一直徘徊在三四萬人，十余萬城鎮(zhèn)人口的“缺口”，成了開發(fā)商心中永遠的痛。

華中師范大學經濟與工商管理學院副教授陳峰認為，住房與一般商品的區(qū)別在于，它與就業(yè)具有共生性，即住宅移不動搬不走，在縣城投資購房的是極少數(shù)，而中青年人是城市購房的絕對主力，有了中青年人的就業(yè)，才會有對住房的剛需。因此，房地產的開發(fā)和建設，需要有產業(yè)支撐。

“一二線城市房價持續(xù)上漲，三四線城市有的出現(xiàn)下降，這是供需曲線在發(fā)揮作用！”湖北省社會科學院經濟所所長葉學平研究員解釋說，以2015年上海、北京和深圳為例，凈流入人口分別達到981.65萬、825.3萬和782.6萬，流入人口戶籍人口的68.47%、61.35%和 220.54%，滬、京、深恰好是目前我國房價最高的三大一線城市。

與此相對應是的是，一些三四線城市大量中青年外出務工，縣級城人口基本平衡或負增長，加之土地供應相對充足，且預期房價還會降，導致三四線城市的房價走勢，與一二線城市出現(xiàn)冰火兩重天，前表現(xiàn)平淡，后者明顯回暖量價齊升。

葉學平認為，庫存消化周期在一年至一年半，房地產比較健康，如果周期過長，會導致無效投資和資源的巨大浪費。


【應對】
棚戶區(qū)改造貨幣化安置，當?shù)囟嗯e措化解去庫存
對于去庫存周期12年一說，民間不少人認為這還是保守估計，“按照現(xiàn)在的人口情況，又沒什么聚集人氣的產業(yè)，消化周期可能會更長�！痹谑蹣潜P北京城一名售樓人員都如此直言。

屈家?guī)X管理區(qū)多名人士均稱，在整個荊門市甚至湖北省的縣級區(qū)域，屈家?guī)X的庫存壓力是最大的。每個月初，屈家?guī)X都要直接向湖北省住建廳上報去庫存進度。

“去庫存壓力很大，我們非常頭疼，也非常著急�！鼻�家?guī)X人大聯(lián)絡組副組長付荷仙受訪時表示，目前，針對庫存居高不下、不少樓盤爛尾的情況，政府正在積極想辦法，多措施并舉試圖盡快走出這一困局。

她稱，一方面政府已于去年就實施，棚戶區(qū)改造貨幣化安置方案，不再給拆遷戶蓋房子，而是給拆遷戶房票或貨幣，引導他們消化現(xiàn)有庫存，今年預計引導1800戶。另一方面，正在爭取資金，希望盡快讓爛尾樓續(xù)建。

去庫存是一方面，供給側也在收緊。據(jù)了解，當?shù)卣�府�?014年6月，就全面停止批地，一些已獲得土地單位開工的項目，也一律暫停批準開工。

但記者從當?shù)胤抗荛_發(fā)科了解到，根據(jù)形勢，荊門市要求屈家?guī)X最低需要完成庫存5萬平方米，按100平方米/套的話，預計每年要銷售五六百套。包括春節(jié)前后的銷售旺季，今年前5月共銷售216套，面積2.7萬平方米，壓力依然很大。

陳峰副教授認為，開發(fā)商為了適應市場，降價促銷是常見手段；當?shù)卣�府可以給予補貼，畢竟學區(qū)房、結婚用房還是有一定的潛在需求。此外，可在延長農業(yè)鏈條的縱深上下功夫，不僅包括農產品深加工，打造頗具影響力的品牌，增加當?shù)氐墓�業(yè)就業(yè)，還可大力發(fā)展觀光和休閑農業(yè)，吸引外來游客，促進當?shù)胤�務業(yè)的發(fā)展。

湖北省住建廳住房保障處相關負責人表示，棚改貨幣化安置、鼓勵農民購房、房交會促銷等多種措施刺激市場需求。今年上半年，湖北省商品房銷售面積 3021.21 萬平方米，增長28.5%，高出上年同期22.2個百分點。待售面積為2470.58萬平方米，下降15.8%，去庫存效果顯著。庫存消化周期超過36個月的縣，已從10幾個減少到幾個，屈家?guī)X庫存量偏大屬于個例。（楚天金報　文/記者 夏中華 饒純武 圖/記者 鄒斌）