不懂這些，你買的房子可能不是你的！

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能夠在都市里擁有一套屬于自己的房，哪怕不大，只是小小的一個窩，都是我們夢寐以求的事。很多人奮斗一生，都為了這一個目標，特別是在一線城市打拼的人們。所以買房這么重要的事，我們一定要弄懂一些法律知識，避免在買房問題上踩入陷阱。


一、五證兩書
“五證”中最重要的是《國有土地使用證》和《商品房銷售（預售）許可證》，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇。商品房銷售（預售）許可證的預售范圍為本項目可銷售樓盤，購房者務必看清購買樓層是否在預售范圍內(nèi)。

“兩書”是指新建住宅《商品房質(zhì)量保證書》和《商品房使用說明書》。是開發(fā)商在向購房者交付房屋時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須提交給購房者的文件。購房者有權(quán)索要。

“一表”是指《房屋竣工驗收備案表》。備案表上的每一項都必須報主管部門備案，如果缺少任何一項的話，這個樓盤就屬于“黑樓”。


二、收房時，房子總建筑面積與合同面積有誤差該怎么辦？
買房時一定會遇上公攤面積這個名詞。公攤面積所占房屋的比例應該有多大，并沒有硬性標準。
一般情況下，7層以下住宅公攤率為7-12%；7-11層住宅公攤率為10-16%；12-33層住宅公攤率為14-24%；別墅類的公攤率為1-8%。

如果收房時房子總建筑面積與合同面積有誤差，根據(jù)購房合同的第八條規(guī)定，開發(fā)商交房時，房子總建筑面積與合同面積的誤差不超過3%，誤差超過3%，多出的面積由開發(fā)商無償贈送，少出的面積，由開發(fā)商負責賠償業(yè)主，同時可以選擇退房。


三、哪幾種房子不能在市場上公開交易？
房子可以分為商品房、房改房、經(jīng)適房、廉租房、公租房、安置房、小產(chǎn)權(quán)房、集資房等。其中，商品房交易不受限制（特殊城市除外），只要你有錢就能購買；房改房上市前必須補交土地出讓金，出售這種房子，必須得到相關(guān)主管部門批準；經(jīng)適房滿5年后可上市交易，且必須補交土地出讓金，政府可優(yōu)先回購。

安置房中產(chǎn)權(quán)屬于集體，不允許再交易。產(chǎn)權(quán)屬于個人的，滿足上市條件后可以正常交易；

小產(chǎn)權(quán)房沒有國家發(fā)的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案，自然也不會有國家承認的房產(chǎn)證；集資房一般不允許交易。而廉租房和公租房，租戶沒有產(chǎn)權(quán)，不可交易。


四、房屋署誰的名字房屋所有權(quán)就是誰的嗎？
房產(chǎn)證上有你的名字≠房子是你的。房產(chǎn)證與不動產(chǎn)登記簿兩者記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準。因此，房產(chǎn)證沒有你的名字也無所謂，但是一定要在房產(chǎn)登記簿上有你的名字。

結(jié)婚前買的房子，就算是寫了兩個人的名字，如果鬧上法庭，沒有證據(jù)能證明你出了錢 ，寫上名字也是白搭的。但是，上述這種情況也僅僅是考慮到婚前買房，如果是領(lǐng)結(jié)婚證后買的房子，就算是只寫一個人的名字，也是屬于夫妻共同財產(chǎn)。


五、農(nóng)村宅基地年限和70年產(chǎn)權(quán)有啥區(qū)別？
農(nóng)村集體土地上的宅基地無年限，不能進入自由市場進行買賣。

與城市70年產(chǎn)權(quán)不同的是，它具有嚴格的身份性、無償使用性、永久使用性、從屬性及范圍的嚴格限制性等特點。其取得方式有原始取得與繼受取得，消滅形式有絕對消滅與相對消滅。農(nóng)村宅基地使用權(quán)人享有權(quán)利并負擔義務。（天天快報）