不懂這些，你買的房子可能不是你的！

圓圓

能夠在都市里擁有一套屬于自己的房，哪怕不大，只是小小的一個(gè)窩，都是我們夢(mèng)寐以求的事。很多人奮斗一生，都為了這一個(gè)目標(biāo)，特別是在一線城市打拼的人們。所以買房這么重要的事，我們一定要弄懂一些法律知識(shí)，避免在買房問(wèn)題上踩入陷阱。


一、五證兩書
“五證”中最重要的是《國(guó)有土地使用證》和《商品房銷售（預(yù)售）許可證》，兩者表明所購(gòu)房屋屬合法交易范疇。商品房銷售（預(yù)售）許可證的預(yù)售范圍為本項(xiàng)目可銷售樓盤，購(gòu)房者務(wù)必看清購(gòu)買樓層是否在預(yù)售范圍內(nèi)。

“兩書”是指新建住宅《商品房質(zhì)量保證書》和《商品房使用說(shuō)明書》。是開發(fā)商在向購(gòu)房者交付房屋時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須提交給購(gòu)房者的文件。購(gòu)房者有權(quán)索要。

“一表”是指《房屋竣工驗(yàn)收備案表》。備案表上的每一項(xiàng)都必須報(bào)主管部門備案，如果缺少任何一項(xiàng)的話，這個(gè)樓盤就屬于“黑樓”。


二、收房時(shí)，房子總建筑面積與合同面積有誤差該怎么辦？
買房時(shí)一定會(huì)遇上公攤面積這個(gè)名詞。公攤面積所占房屋的比例應(yīng)該有多大，并沒有硬性標(biāo)準(zhǔn)。
一般情況下，7層以下住宅公攤率為7-12%；7-11層住宅公攤率為10-16%；12-33層住宅公攤率為14-24%；別墅類的公攤率為1-8%。

如果收房時(shí)房子總建筑面積與合同面積有誤差，根據(jù)購(gòu)房合同的第八條規(guī)定，開發(fā)商交房時(shí)，房子總建筑面積與合同面積的誤差不超過(guò)3%，誤差超過(guò)3%，多出的面積由開發(fā)商無(wú)償贈(zèng)送，少出的面積，由開發(fā)商負(fù)責(zé)賠償業(yè)主，同時(shí)可以選擇退房。


三、哪幾種房子不能在市場(chǎng)上公開交易？
房子可以分為商品房、房改房、經(jīng)適房、廉租房、公租房、安置房、小產(chǎn)權(quán)房、集資房等。其中，商品房交易不受限制（特殊城市除外），只要你有錢就能購(gòu)買；房改房上市前必須補(bǔ)交土地出讓金，出售這種房子，必須得到相關(guān)主管部門批準(zhǔn)；經(jīng)適房滿5年后可上市交易，且必須補(bǔ)交土地出讓金，政府可優(yōu)先回購(gòu)。

安置房中產(chǎn)權(quán)屬于集體，不允許再交易。產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人的，滿足上市條件后可以正常交易；

小產(chǎn)權(quán)房沒有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同國(guó)土房管局也不會(huì)給予備案，自然也不會(huì)有國(guó)家承認(rèn)的房產(chǎn)證；集資房一般不允許交易。而廉租房和公租房，租戶沒有產(chǎn)權(quán)，不可交易。


四、房屋署誰(shuí)的名字房屋所有權(quán)就是誰(shuí)的嗎？
房產(chǎn)證上有你的名字≠房子是你的。房產(chǎn)證與不動(dòng)產(chǎn)登記簿兩者記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。因此，房產(chǎn)證沒有你的名字也無(wú)所謂，但是一定要在房產(chǎn)登記簿上有你的名字。

結(jié)婚前買的房子，就算是寫了兩個(gè)人的名字，如果鬧上法庭，沒有證據(jù)能證明你出了錢 ，寫上名字也是白搭的。但是，上述這種情況也僅僅是考慮到婚前買房，如果是領(lǐng)結(jié)婚證后買的房子，就算是只寫一個(gè)人的名字，也是屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。


五、農(nóng)村宅基地年限和70年產(chǎn)權(quán)有啥區(qū)別？
農(nóng)村集體土地上的宅基地?zé)o年限，不能進(jìn)入自由市場(chǎng)進(jìn)行買賣。

與城市70年產(chǎn)權(quán)不同的是，它具有嚴(yán)格的身份性、無(wú)償使用性、永久使用性、從屬性及范圍的嚴(yán)格限制性等特點(diǎn)。其取得方式有原始取得與繼受取得，消滅形式有絕對(duì)消滅與相對(duì)消滅。農(nóng)村宅基地使用權(quán)人享有權(quán)利并負(fù)擔(dān)義務(wù)。（天天快報(bào)）