95%以上城市房價下跌 中國樓市迎來抄底時機？

Baidu

全國樓市繼續(xù)降溫，房價跌勢仍然不減。從最新官方發(fā)布的數(shù)據(jù)來看，8月70大中城市新房及二手房房價環(huán)比上漲城市數(shù)均僅剩一個，據(jù)統(tǒng)計95%以上的城市都出現(xiàn)了環(huán)比下跌。更甚者，一二三線城市房價繼續(xù)全面下跌，北上廣深房價也仍低迷。

受訪地產(chǎn)界人士稱，救市政策難以在短期內(nèi)快速發(fā)揮效應(yīng)，所以成交量難以提振。國慶節(jié)前后樓市的成交量可能會有所反彈，但從購房的時機選擇上看，目前是一個抄底的時機。

房價全面下跌

國家統(tǒng)計局9月18日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，8月份70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比下降的城市個數(shù)分別為68個和67個。

新建商品住宅（不含保障性住房）價格方面，8月份，與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有68個，持平的城市有1個，上漲的城市有1個。環(huán)比價格變動中，最高漲幅為0.2%，最低為下降2.1%。二手住宅價格方面，8月份，與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有67個，持平的城市有2個，上漲的城市有1個。環(huán)比價格變動中，最高漲幅為0.1%，最低為下降1.4%。

這意味著8月份一二三線城市房價繼續(xù)全面下跌。對于下跌的原因，上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進接受《中國經(jīng)營報》記者采訪時稱，房貸環(huán)境趨緊下，救市政策難以在短期內(nèi)快速發(fā)揮效應(yīng)，所以成交量難以提振。

“對于房企來說，去庫存的壓力增大，自然會加大降價促銷的力度。相比此前3月份以來零零星星的降價做法，目前降價更是一種主動的、全面的降價策略�！� 嚴躍進進一步解釋稱。

記者采訪獲悉，相比二三線城市，一線城市去庫存壓力更大。來自上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，8月份，北上廣深4個城市新建商品住宅存銷比分別為15.5、16.5、14.7和14.4個月。除廣州外，其余3個一線城市的存銷比走勢趨同，相比7月份均有所回落。
而2013年年末，4個城市的存銷比分別為7.6、8.7、9.0和11.9個月。而2014年行情疲軟，目前4個城市的存銷比數(shù)據(jù)依然偏大，說明庫存去化仍有壓力。

在嚴躍進看來，相比二三線城市的救市和刺激做法，一線城市在限購限貸政策上依然從嚴，這使得去化壓力總體偏大，房企則會主動采取降價促銷的策略。

其次，房價具有一個周期波動性。去年房價飆升，今年則是一個正常的調(diào)整。當然這也意味著一旦政策面和市場面轉(zhuǎn)好，房價止跌反彈的可能性也很大。

最后，看跌預期的疊加。在看跌預期下，購房者對未來市場并不清晰，所以都有從眾的心理，并不積極入市。

雖然今年以來，多城市放松限購政策，但受訪人士稱，此政策只能短期起到刺激作用，不能真正刺激樓市需求。
“限購政策限制了投資需求，但現(xiàn)在這個投資趨勢已比較弱了，不可能真正刺激樓市需求，短期起到刺激作用，但最后又回歸平淡。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭對記者分析稱。

“從目前市場情況看，限購松綁對于成交量的提振是一個緩慢的過程，弱于預期。這說明能夠激發(fā)購房者入市的政策還沒有到位。”嚴躍進稱。

平安證券有分析師近期調(diào)研了武漢房地產(chǎn)市場。他們在調(diào)研報告中指出，武漢首次限購松綁效應(yīng)有限，市場信心未明顯改善。
武漢 7 月18 日首次松綁限購，放開非中心城區(qū)及140 平方米以上戶型的購房限制。但平安證券分析師調(diào)研發(fā)現(xiàn)，短期整體銷量及大戶型走量略有改善，但并不明顯，市場信心未有改善。

目前二次松綁限購已在多地出現(xiàn)，武漢9月23日發(fā)布消息，自24日起全面放開中心城區(qū)限購。
但平安證券分析師指出，考慮中心城區(qū)銷量占全市銷量60%以上，預計中心城區(qū)放開限購短期仍將對銷量有提振作用。
因為從杭州經(jīng)驗來看，杭州自7月29取消蕭山、余杭限購后，8月28日放開主城區(qū)限購，當周全市成交環(huán)比增長25%，但效應(yīng)亦逐步減弱。該券商分析師認為，在限貸未有松動前提下，二次松綁效應(yīng)仍待驗證，預計仍僅是短期提振。
然而，在受訪人士看來，限貸將比限購政策更有效果，因為這使得住房需求將得到實質(zhì)性刺激。

今年以來已有多個城市放松限購政策，目前坊間又傳聞“樓市限貸松綁——房貸還清可享受首套房優(yōu)惠政策”的消息。不過，截至發(fā)稿時，官方未證實此消息。

一些地方首套房的認定標準出現(xiàn)松動跡象。據(jù)報道，9月22日，福州發(fā)布最新房地產(chǎn)政策指出，對首套房的認定標準作出調(diào)整，提出購房人償清購房貸款后，再次申請貸款購房的，按首貸認定。

對此，嚴躍進對記者表示，“房貸還清后的購房者，基本屬于有房產(chǎn)資產(chǎn)、二套房貸按揭能力強、個人信用度高的一種群體，此類群體享受購房優(yōu)惠，值得鼓勵�？梢宰屍洚旑I(lǐng)頭羊，優(yōu)先入市，進而鼓勵購房者積極跟進�！�

新一輪購房季或?qū)�來臨

今年以來，全國樓市降溫，一線城市房價也由漲轉(zhuǎn)跌。進入9月，往年的“金九銀十”還會有嗎？什么時候才是購房好時機？
雖然今年9月，人們更多的持謹慎態(tài)度，但在受訪人士看來，雖然國慶節(jié)前后樓市成交量可能會有所反彈，但從購房的時機選擇上看，目前是一個抄底的時機。

“從9月份市場行情看，9月住宅成交略好于8月，但反彈力度弱于預期。當然，不排除在10月份會出現(xiàn)成交量的反彈�！眹儡S進對記者稱，從購房的時機選擇上看，目前是一個抄底的時機。目前房價跌幅大約在1%的水平。對于一個剛需購房者而言，如果購買100萬元的房子，就是可以省下1萬元的費用。

來自上海易居房地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，9月1日～20日，該機構(gòu)監(jiān)測的20個典型城市新建商品住宅成交面積約601萬平方米，環(huán)比下跌約2%。

具體來看，在20個城市中，有9個城市出現(xiàn)了成交環(huán)比上升，其中九江成交量的環(huán)比增幅最大，約106%。同時，包括東莞、貴陽等部分城市的環(huán)比增幅也比較大。反之，襄陽、南京和濟南的成交跌幅最大，跌幅分別約為39%、37%和29%。

記者獲悉，上述監(jiān)測的20個典型城市分別為北京、上海、廣州、深圳、天津、濟南、青島、南京、杭州、合肥、長沙、南寧、貴陽、淮安、揚州、九江、襄陽、莆田、東莞和惠州。其中一線城市4個，二線城市9個，三線城市7個。

雖然9月前20日樓市的成交反彈力度比預期的要低，但嚴躍進認為，隨著房企推盤力度的逐漸加大，9月下旬預計成交量會有一個比較大的拉升。

楊紅旭持類似看法。他認為，自住型購房者（真實需求者），對后市不宜過度悲觀，新一輪較好的購房時機，正在悄悄來臨。
首先他從宏觀面來分析。一季度經(jīng)濟低迷，GDP增幅只有7.4%，經(jīng)過持續(xù)“微刺激”后，二季度回升至7.5%。一方面，經(jīng)濟企穩(wěn)，則樓市不易大跌。另一方面，要想進一步保增長，不宜繼續(xù)打壓房地產(chǎn)。

其次，從市場面看，去年是樓市高潮期，今年明顯降溫。但發(fā)展至當前，降溫出現(xiàn)新動向。首先分析成交量。去年3月是本輪樓市上行期的最高點，其后震蕩下滑，尤其是今年以來加速下滑。1～7月份，全國商品房銷售面積同比下降7.6%，二三線城市下跌約二成，一線城市下跌約三成；其次分析房價。今年1～7月，全國商品住宅成交均價下降1.2%，但一線城市仍然表現(xiàn)為同比上漲。

楊紅旭以7月份為例說明，4個一線城市新建商品住宅成交均價為22428元/平方米，同比增長3.3%，其中北上廣深的增幅分別為-0.2%、6.4%、6.4%和0.5%。但從走勢看，房價最高點出現(xiàn)在今年3月，其后震蕩回落。

他還提醒自住購房者目前可以密切關(guān)注市場�！耙痪�城市和部分二線城市，從現(xiàn)在開始，在房價上漲拐點來臨之前，只要遇到房價下跌二三成的優(yōu)質(zhì)品牌開發(fā)商的樓盤，就可出手。而在房價上漲拐點出現(xiàn)之后，搶到籃里就是肉。”楊紅旭稱。

不過，他同時提醒，全國城市之間市場嚴重分化，下一輪各地樓市見底及復蘇的時間點不同，不宜生搬硬套。請大家密切關(guān)注所在城市的市場供求關(guān)系、存貨變化、政策刺激力度等因素，再決定具體何時入市。

即將進入10月份，四季度樓市走向怎樣？受訪人士表示看好。“四季度依然應(yīng)該被看好。因為四季度是房企沖刺業(yè)績的黃金時期，因為在前三季度業(yè)績不好的情況下，房企在四季度會加大降價的力度�！� 嚴躍進對記者稱。

不過，嚴躍進同時表示，“當然，不排除部分銷售業(yè)績相對好的房企，在銷售定價方面會趨于強硬。但總體上以量升價跌為特征，但價格的跌幅或收窄�！�

個十百千萬

抄雞毛，都不買看他死翹翹的

個十百千萬

大伙一年不出手，百分之99房產(chǎn)商死翹翹

無憂

房價慢慢要回歸理性，這次感覺是真嘀了，反彈基本不太可能了

無憂

個十百千萬 發(fā)表于 2014-9-28 07:43
大伙一年不出手，百分之99房產(chǎn)商死翹翹

一年不出手的話。估計全部要倒閉；關(guān)鍵是有這么齊心么

瑪朗古

有一個商人到了一個山村，村子周圍的山上全是猴子。      
      
       商人就和村子種地的農(nóng)民說，我買猴子，100元一只。
      
       村民不知是真是假，試著抓猴子，商人果然給了100元，全村的人都去抓猴子，這比種地容易多了。很快商人買了兩千多只猴子，山上猴子很少了。商人這時又出價200元一只買猴子，村民見猴價翻番，便紛紛去抓，商人又買了。此時猴子已經(jīng)很難抓到了。商人又出價300元一只買猴子，猴子幾乎抓不到了。商人出價到500元一只，山上沒有猴子，三千多只猴子都在商人這里。
      
       這天，商人有事回城里，他的助手到村里對農(nóng)民們說，我把猴子300元一只賣給你們，等商人回來，你們500元賣給商人，你們就發(fā)財了。村民瘋了一般，砸鍋賣鐵，湊夠錢，把三千多只猴子全買了回去。助手帶著錢走了，商人再也沒有回來。村民等了很久很久，他們堅信商人會回來500元買他們的猴子。
      
       終于，有人等不急了，猴子還要吃香蕉，這有費用啊，無奈只能把猴子再次放回山上，于是山上到處是猴子。
      
       這樣的故事每天都在股市重復發(fā)生著，商人是莊家，猴子是股票，助手是莊托，村民是散戶.  
       股市、樓市應(yīng)該都有相通之妙吧？

個十百千萬

瑪朗古 發(fā)表于 2014-9-28 09:53
有一個商人到了一個山村，村子周圍的山上全是猴子。      
      
       商人就和村子種地的農(nóng)民說， ...

高實在是高

無憂

瑪朗古 發(fā)表于 2014-9-28 09:53
有一個商人到了一個山村，村子周圍的山上全是猴子。      
      
       商人就和村子種地的農(nóng)民說， ...

高實在是高

飛揚

他妹得做這多，鬼買，害得哥幾塊地皮都空置了