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      [樓市雜談] 95%以上城市房價下跌 中國樓市迎來抄底時機?

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    2. TA的每日心情
      開心
      2016-5-23 23:14
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      [LV.8]以壇為家

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      發(fā)表于 2014-9-27 23:11:50 | 只看該作者 |只看大圖 回帖獎勵 |倒序瀏覽 |閱讀模式


      全國樓市繼續(xù)降溫,房價跌勢仍然不減。從最新官方發(fā)布的數(shù)據(jù)來看,8月70大中城市新房及二手房房價環(huán)比上漲城市數(shù)均僅剩一個,據(jù)統(tǒng)計95%以上的城市都出現(xiàn)了環(huán)比下跌。更甚者,一二三線城市房價繼續(xù)全面下跌,北上廣深房價也仍低迷。

      受訪地產(chǎn)界人士稱,救市政策難以在短期內(nèi)快速發(fā)揮效應(yīng),所以成交量難以提振。國慶節(jié)前后樓市的成交量可能會有所反彈,但從購房的時機選擇上看,目前是一個抄底的時機。

      房價全面下跌

      國家統(tǒng)計局9月18日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,8月份70個大中城市中,新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比下降的城市個數(shù)分別為68個和67個。

      新建商品住宅(不含保障性住房)價格方面,8月份,與上月相比,70個大中城市中,價格下降的城市有68個,持平的城市有1個,上漲的城市有1個。環(huán)比價格變動中,最高漲幅為0.2%,最低為下降2.1%。二手住宅價格方面,8月份,與上月相比,70個大中城市中,價格下降的城市有67個,持平的城市有2個,上漲的城市有1個。環(huán)比價格變動中,最高漲幅為0.1%,最低為下降1.4%。

      這意味著8月份一二三線城市房價繼續(xù)全面下跌。對于下跌的原因,上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進接受《中國經(jīng)營報》記者采訪時稱,房貸環(huán)境趨緊下,救市政策難以在短期內(nèi)快速發(fā)揮效應(yīng),所以成交量難以提振。

      “對于房企來說,去庫存的壓力增大,自然會加大降價促銷的力度。相比此前3月份以來零零星星的降價做法,目前降價更是一種主動的、全面的降價策略! 嚴躍進進一步解釋稱。

      記者采訪獲悉,相比二三線城市,一線城市去庫存壓力更大。來自上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示,8月份,北上廣深4個城市新建商品住宅存銷比分別為15.5、16.5、14.7和14.4個月。除廣州外,其余3個一線城市的存銷比走勢趨同,相比7月份均有所回落。
      而2013年年末,4個城市的存銷比分別為7.6、8.7、9.0和11.9個月。而2014年行情疲軟,目前4個城市的存銷比數(shù)據(jù)依然偏大,說明庫存去化仍有壓力。

      在嚴躍進看來,相比二三線城市的救市和刺激做法,一線城市在限購限貸政策上依然從嚴,這使得去化壓力總體偏大,房企則會主動采取降價促銷的策略。

      其次,房價具有一個周期波動性。去年房價飆升,今年則是一個正常的調(diào)整。當然這也意味著一旦政策面和市場面轉(zhuǎn)好,房價止跌反彈的可能性也很大。

      最后,看跌預期的疊加。在看跌預期下,購房者對未來市場并不清晰,所以都有從眾的心理,并不積極入市。

      雖然今年以來,多城市放松限購政策,但受訪人士稱,此政策只能短期起到刺激作用,不能真正刺激樓市需求。
      “限購政策限制了投資需求,但現(xiàn)在這個投資趨勢已比較弱了,不可能真正刺激樓市需求,短期起到刺激作用,但最后又回歸平淡。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭對記者分析稱。

      “從目前市場情況看,限購松綁對于成交量的提振是一個緩慢的過程,弱于預期。這說明能夠激發(fā)購房者入市的政策還沒有到位。”嚴躍進稱。

      平安證券有分析師近期調(diào)研了武漢房地產(chǎn)市場。他們在調(diào)研報告中指出,武漢首次限購松綁效應(yīng)有限,市場信心未明顯改善。
      武漢 7 月18 日首次松綁限購,放開非中心城區(qū)及140 平方米以上戶型的購房限制。但平安證券分析師調(diào)研發(fā)現(xiàn),短期整體銷量及大戶型走量略有改善,但并不明顯,市場信心未有改善。

      目前二次松綁限購已在多地出現(xiàn),武漢9月23日發(fā)布消息,自24日起全面放開中心城區(qū)限購。
      但平安證券分析師指出,考慮中心城區(qū)銷量占全市銷量60%以上,預計中心城區(qū)放開限購短期仍將對銷量有提振作用。
      因為從杭州經(jīng)驗來看,杭州自7月29取消蕭山、余杭限購后,8月28日放開主城區(qū)限購,當周全市成交環(huán)比增長25%,但效應(yīng)亦逐步減弱。該券商分析師認為,在限貸未有松動前提下,二次松綁效應(yīng)仍待驗證,預計仍僅是短期提振。
      然而,在受訪人士看來,限貸將比限購政策更有效果,因為這使得住房需求將得到實質(zhì)性刺激。

      今年以來已有多個城市放松限購政策,目前坊間又傳聞“樓市限貸松綁——房貸還清可享受首套房優(yōu)惠政策”的消息。不過,截至發(fā)稿時,官方未證實此消息。

      一些地方首套房的認定標準出現(xiàn)松動跡象。據(jù)報道,9月22日,福州發(fā)布最新房地產(chǎn)政策指出,對首套房的認定標準作出調(diào)整,提出購房人償清購房貸款后,再次申請貸款購房的,按首貸認定。

      對此,嚴躍進對記者表示,“房貸還清后的購房者,基本屬于有房產(chǎn)資產(chǎn)、二套房貸按揭能力強、個人信用度高的一種群體,此類群體享受購房優(yōu)惠,值得鼓勵?梢宰屍洚旑I(lǐng)頭羊,優(yōu)先入市,進而鼓勵購房者積極跟進!

      新一輪購房季或?qū)砼R

      今年以來,全國樓市降溫,一線城市房價也由漲轉(zhuǎn)跌。進入9月,往年的“金九銀十”還會有嗎?什么時候才是購房好時機?
      雖然今年9月,人們更多的持謹慎態(tài)度,但在受訪人士看來,雖然國慶節(jié)前后樓市成交量可能會有所反彈,但從購房的時機選擇上看,目前是一個抄底的時機。

      “從9月份市場行情看,9月住宅成交略好于8月,但反彈力度弱于預期。當然,不排除在10月份會出現(xiàn)成交量的反彈!眹儡S進對記者稱,從購房的時機選擇上看,目前是一個抄底的時機。目前房價跌幅大約在1%的水平。對于一個剛需購房者而言,如果購買100萬元的房子,就是可以省下1萬元的費用。

      來自上海易居房地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示,9月1日~20日,該機構(gòu)監(jiān)測的20個典型城市新建商品住宅成交面積約601萬平方米,環(huán)比下跌約2%。

      具體來看,在20個城市中,有9個城市出現(xiàn)了成交環(huán)比上升,其中九江成交量的環(huán)比增幅最大,約106%。同時,包括東莞、貴陽等部分城市的環(huán)比增幅也比較大。反之,襄陽、南京和濟南的成交跌幅最大,跌幅分別約為39%、37%和29%。

      記者獲悉,上述監(jiān)測的20個典型城市分別為北京、上海、廣州、深圳、天津、濟南、青島、南京、杭州、合肥、長沙、南寧、貴陽、淮安、揚州、九江、襄陽、莆田、東莞和惠州。其中一線城市4個,二線城市9個,三線城市7個。

      雖然9月前20日樓市的成交反彈力度比預期的要低,但嚴躍進認為,隨著房企推盤力度的逐漸加大,9月下旬預計成交量會有一個比較大的拉升。

      楊紅旭持類似看法。他認為,自住型購房者(真實需求者),對后市不宜過度悲觀,新一輪較好的購房時機,正在悄悄來臨。
      首先他從宏觀面來分析。一季度經(jīng)濟低迷,GDP增幅只有7.4%,經(jīng)過持續(xù)“微刺激”后,二季度回升至7.5%。一方面,經(jīng)濟企穩(wěn),則樓市不易大跌。另一方面,要想進一步保增長,不宜繼續(xù)打壓房地產(chǎn)。

      其次,從市場面看,去年是樓市高潮期,今年明顯降溫。但發(fā)展至當前,降溫出現(xiàn)新動向。首先分析成交量。去年3月是本輪樓市上行期的最高點,其后震蕩下滑,尤其是今年以來加速下滑。1~7月份,全國商品房銷售面積同比下降7.6%,二三線城市下跌約二成,一線城市下跌約三成;其次分析房價。今年1~7月,全國商品住宅成交均價下降1.2%,但一線城市仍然表現(xiàn)為同比上漲。

      楊紅旭以7月份為例說明,4個一線城市新建商品住宅成交均價為22428元/平方米,同比增長3.3%,其中北上廣深的增幅分別為-0.2%、6.4%、6.4%和0.5%。但從走勢看,房價最高點出現(xiàn)在今年3月,其后震蕩回落。

      他還提醒自住購房者目前可以密切關(guān)注市場!耙痪城市和部分二線城市,從現(xiàn)在開始,在房價上漲拐點來臨之前,只要遇到房價下跌二三成的優(yōu)質(zhì)品牌開發(fā)商的樓盤,就可出手。而在房價上漲拐點出現(xiàn)之后,搶到籃里就是肉。”楊紅旭稱。

      不過,他同時提醒,全國城市之間市場嚴重分化,下一輪各地樓市見底及復蘇的時間點不同,不宜生搬硬套。請大家密切關(guān)注所在城市的市場供求關(guān)系、存貨變化、政策刺激力度等因素,再決定具體何時入市。

      即將進入10月份,四季度樓市走向怎樣?受訪人士表示看好。“四季度依然應(yīng)該被看好。因為四季度是房企沖刺業(yè)績的黃金時期,因為在前三季度業(yè)績不好的情況下,房企在四季度會加大降價的力度! 嚴躍進對記者稱。

      不過,嚴躍進同時表示,“當然,不排除部分銷售業(yè)績相對好的房企,在銷售定價方面會趨于強硬。但總體上以量升價跌為特征,但價格的跌幅或收窄!
      每天總有一點小小的煩惱,這才讓人更希望獲得快樂!
    4. TA的每日心情
      奮斗
      2019-7-3 15:04
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      發(fā)表于 2014-9-28 07:43:04 | 只看該作者
      抄雞毛,都不買看他死翹翹的
    6. TA的每日心情
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      發(fā)表于 2014-9-28 07:43:53 | 只看該作者
      大伙一年不出手,百分之99房產(chǎn)商死翹翹
    8. TA的每日心情
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      4 天前
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      發(fā)表于 2014-9-28 09:39:11 | 只看該作者
      房價慢慢要回歸理性,這次感覺是真嘀了,反彈基本不太可能了
      讓我們一起開創(chuàng)大場面…
    10. TA的每日心情
      開心
      4 天前
    11. 簽到天數(shù): 1259 天

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      發(fā)表于 2014-9-28 09:39:24 | 只看該作者
      個十百千萬 發(fā)表于 2014-9-28 07:43
      大伙一年不出手,百分之99房產(chǎn)商死翹翹


      一年不出手的話。估計全部要倒閉;關(guān)鍵是有這么齊心么
      讓我們一起開創(chuàng)大場面…
    12. TA的每日心情
      開心
      2017-5-12 23:44
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      [LV.3]職業(yè)醬油

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      發(fā)表于 2014-9-28 09:53:39 | 只看該作者
      有一個商人到了一個山村,村子周圍的山上全是猴子。      
            
             商人就和村子種地的農(nóng)民說,我買猴子,100元一只。
            
             村民不知是真是假,試著抓猴子,商人果然給了100元,全村的人都去抓猴子,這比種地容易多了。很快商人買了兩千多只猴子,山上猴子很少了。商人這時又出價200元一只買猴子,村民見猴價翻番,便紛紛去抓,商人又買了。此時猴子已經(jīng)很難抓到了。商人又出價300元一只買猴子,猴子幾乎抓不到了。商人出價到500元一只,山上沒有猴子,三千多只猴子都在商人這里。
            
             這天,商人有事回城里,他的助手到村里對農(nóng)民們說,我把猴子300元一只賣給你們,等商人回來,你們500元賣給商人,你們就發(fā)財了。村民瘋了一般,砸鍋賣鐵,湊夠錢,把三千多只猴子全買了回去。助手帶著錢走了,商人再也沒有回來。村民等了很久很久,他們堅信商人會回來500元買他們的猴子。
            
             終于,有人等不急了,猴子還要吃香蕉,這有費用啊,無奈只能把猴子再次放回山上,于是山上到處是猴子。
            
             這樣的故事每天都在股市重復發(fā)生著,商人是莊家,猴子是股票,助手是莊托,村民是散戶.  
             股市、樓市應(yīng)該都有相通之妙吧?
    14. TA的每日心情
      奮斗
      2019-7-3 15:04
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      [LV.7]遠近聞名

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      發(fā)表于 2014-9-28 16:58:48 | 只看該作者
      瑪朗古 發(fā)表于 2014-9-28 09:53
      有一個商人到了一個山村,村子周圍的山上全是猴子。      
            
             商人就和村子種地的農(nóng)民說, ...

      高實在是高
    16. TA的每日心情
      開心
      4 天前
    17. 簽到天數(shù): 1259 天

      [LV.10]名揚四海

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      發(fā)表于 2014-9-28 20:32:52 | 只看該作者
      瑪朗古 發(fā)表于 2014-9-28 09:53
      有一個商人到了一個山村,村子周圍的山上全是猴子。      
            
             商人就和村子種地的農(nóng)民說, ...

      高實在是高
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      發(fā)表于 2014-9-29 09:18:30 移動設(shè)備客戶端 | 只看該作者
      他妹得做這多,鬼買,害得哥幾塊地皮都空置了

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