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      [樓市雜談] 一漲一跌總關(guān)民 ——全國“兩會”代表委員們關(guān)于房地產(chǎn)觀點掃描

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      發(fā)表于 2014-3-12 17:11:22 | 只看該作者 |只看大圖 回帖獎勵 |倒序瀏覽 |閱讀模式




      核心提示
          全國“兩會”進行時,有關(guān)房價的討論是會場內(nèi)外的熱點。降房價,政府說要靠市場,開發(fā)商說要靠政府。到底要靠誰?

          今年年后,繼“杭州降價樓盤遭業(yè)主打砸沙盤”的報道之后,南京、廣州等多個城市紛紛降價的新聞也隨之發(fā)酵,如今,看漲看跌,潮起潮落,牽動人心。是不是2014年房地產(chǎn)市場真的出了問題?前來參加全國兩會的房地產(chǎn)商以及部長、市長們又是怎么看待的?2014房價走向究竟如何?

          無疑,老百姓的住房問題以及樓市未來的走向,是兩會上社會各界關(guān)注度最高的話題。下面,我們來盤點一下那些代表、委員們說的那些“房”事。


         激辯地產(chǎn)市場已分化房價究竟?jié)q或跌

          對于絕大多數(shù)的國人而言,住房是一生中價值最高的一件消費品。有人調(diào)侃說,可以將人群分成兩類,一類是買了房的,一類是沒買房的,這兩類人有著尖銳的對立矛盾。一邊是看漲,一邊是看跌?捎幸馑嫉氖,這種心態(tài)變化就往往就會發(fā)生在一夜之間,就發(fā)生在那個人簽下房產(chǎn)認購書的那一秒鐘。


          總理報告未提房價調(diào)控

          從剛剛公布的總理政府工作報告中,經(jīng)驗豐富的老記者迅速發(fā)現(xiàn)了其中的“亮點”——今年竟然只字未提“房地產(chǎn)調(diào)控”、也沒有講“遏制房價過快上漲勢頭”。記者注意到,從2005年至2013年,連續(xù)8年,每一年的總理政府工作報告都提到了“調(diào)控”、“遏制房價上漲”等字眼,唯獨今年,沒提這些。

          這次報告中首次提出分類調(diào)控,可謂正當其時。在經(jīng)歷了十多年的單邊上漲之后,眼下國內(nèi)的房地產(chǎn)市場正悄然發(fā)生分化。業(yè)內(nèi)人士均表示房價不太可能暴跌。國內(nèi)房價總體不會大跌

          2月中下旬,杭州房價下跌,進而樓市崩盤的言論蔓延開來。在兩會上,代表委員對房價走勢發(fā)聲不斷,主流觀點依舊是房價不會大跌。據(jù)央廣網(wǎng)北京3月9日消息,即便是處在焦點的杭州,全國人大代表、杭州市長張鴻銘也反駁說,目前除兩家公司的尾盤有降價,其它要么是虛假信息,要么是少量特價房。張鴻銘說,杭州樓盤房地產(chǎn)市場沒有出現(xiàn)崩盤的跡象,總體是健康的。

          從去年開始,溫州房價暴跌的消息也甚囂塵上。新華社報道顯示,全國人大代表、溫州市長陳金彪也說,現(xiàn)在盛傳的“腰斬論”與事實有出入。他說:“八萬以上均價的確出現(xiàn)了‘腰斬’一半,但是我們小戶型僅僅下降了31%,因為溫州房價至今列前五位。

          怎么看這兩個城市的房價走勢?全國人大代表、建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司執(zhí)行董事胡葆森接受央廣網(wǎng)采訪時直言,杭州并不能代表全國,不能代表整個中國的房地產(chǎn)行業(yè)的情況,也不代表整個二線、三線或某些四線城市的整體情況,不能說明什么問題。

          房地產(chǎn)瘋漲時代已基本結(jié)束

          不過也有代表認為房價下降并非不可能。據(jù)媒體消息,全國人大代表于貴良分析,有人家里放了多少套房子,實際上不住。房價高是因為房產(chǎn)資源占用兩極分化,實施全國聯(lián)網(wǎng)登記,同時征收房產(chǎn)稅,有利于二手市場房源的大量供給,而客觀上有利于房價的下降。

          從財經(jīng)網(wǎng)的報道看,全國人大代表、中南房地產(chǎn)業(yè)有限公司董事長陳錦石房價認為下降也是正,F(xiàn)象,絕不可斷言為房產(chǎn)崩盤。他在接受新華社采訪時認為,下降是市場經(jīng)濟的一種形式,是存在的。崩盤,說整個房地產(chǎn)市場崩盤有點言過其實,為之過早。

          實際上,在很多人頭腦當中現(xiàn)在有一個基本的共識,就是房地產(chǎn)瘋漲的時代已經(jīng)基本結(jié)束了,或許在接下來很長一段時間里都是穩(wěn)字當頭。

          房地產(chǎn)調(diào)控之路會怎么走呢?有剛需的消費者應(yīng)該如何做出明智的選擇呢?央廣網(wǎng)北京3月9日的報道中,全國政協(xié)委員、住建部住房政策專家委員會專家、上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會副會長張泓銘認為,國內(nèi)房價地區(qū)差異不同,需要分類對待,同時堅持宏觀調(diào)控。

          張泓銘當天說,過去全國房價調(diào)控是中央喊口令,全國齊步走,去年沒有,以后也不會有。中央政府應(yīng)該提出要求,提出目標,提供政策工具,然后讓地方政府自主的行動,分類情況,分別處理。

          我國樓市尚有十年穩(wěn)定期

          北京的房價向來是全國矚目的焦點。據(jù)東方網(wǎng)消息,全國人大代表、北京市常務(wù)副市長李士祥兩會期間表態(tài)說,北京的房價不會大漲,也不會大落,北京的房價將穩(wěn)中有降。李士祥表示,房價大漲大跌都不是市場經(jīng)濟,我們還是要尊重市場經(jīng)濟規(guī)律?偟膩碚f,要保持穩(wěn)定,就是我們常說的“穩(wěn)中有降”。

          李士祥建議,想要達到穩(wěn)中有降的目標,首先是加大保障房的力度,去年北京提供了七萬套保障房,今年要有47萬平米的保障房,同時135萬平米的共有產(chǎn)權(quán)房,這些都是加大市場供給的力度。同時,以市場為主的,多樣性需求的體系也要建立,通過提供必要的土地供應(yīng),加大土地供應(yīng)的力度。

          此外,人民網(wǎng)的報道顯示,住建部副部長、政協(xié)委員仇保興對房地產(chǎn)的表態(tài)在兩會期間最為引人注目。在他看來,我們國家還有十年穩(wěn)定期。因為我們到城鎮(zhèn)化的末期,至少還有10到15年。但我們應(yīng)從現(xiàn)在開始就對那些收入比不合理的城市,采取微調(diào)辦法,逐步逐步地降低它的收入比,然后我們就可以平穩(wěn)過渡,不會出現(xiàn)大的末期像日本那樣的房地產(chǎn)泡沫崩潰。可如果不注意局部地方的調(diào)控,就可能出現(xiàn)海南、溫州這樣的局部的房地產(chǎn)風險。

          觀點  百萬房價六成稅  降價到底要靠誰

          全國“兩會”進行時,有關(guān)房價的討論是會場內(nèi)外的熱點。降房價,政府說要靠市場,開發(fā)商說要靠政府。到底要靠誰?

          據(jù)新華社北京3月6日電,全國人大代表、北京市常務(wù)副市長李士祥在兩會上說,因為保障房供應(yīng)量加大,調(diào)節(jié)了市場供需,所以“北京市區(qū)房價以后要下降”;全國政協(xié)委員、恒大集團董事局主席許家印卻說,房價24%是稅費,超過30%是土地出讓金,這些錢都被政府賺走了,要降房價,首先請政府不要“雁過拔毛”。


          一套小房子稅費何其多

          從土地變到房子,要走哪些程序?據(jù)介紹,除了土地出讓金,還要蓋少則幾十多則上百個章,交100多項費用,十幾種稅。許家印算了一筆賬,目前房價的構(gòu)成主要有五部分:地價、綜合造價、政府規(guī)費、稅收和企業(yè)利潤。

          ——地價:近年來,土地出讓單價連年上漲。國土資源部統(tǒng)計,2013年全國土地出讓金收入總額超過4.1萬億元,創(chuàng)歷史新高。

          ——綜合造價:俗稱建安成本。一位大型國有建筑公司領(lǐng)導稱,一般低層建筑2000元至3000元/平方米,高層建筑不超過4000元/平方米。

          ——政府規(guī)費:許家印說,各城市收費審批不一樣,“最少37種,最多157種。各個城市收費差別很大,按平均計算約占房價的11%。”

          ——稅:包括營業(yè)稅、城建稅、教育附加費、土地增值稅、房產(chǎn)稅、印花稅、契稅等十余種。據(jù)廣東2013年一份研究報告顯示,這十幾種稅約占房價15%左右。

          ——開發(fā)企業(yè)的毛利潤。有數(shù)據(jù)顯示,一些大型開發(fā)企業(yè)的利潤一般都超過15%。

          暨南大學管理學院胡剛教授介紹,一般來說,房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅費占房價的比例超過20%,土地出讓金的費用占房價的30%-50%,土地出讓金也算一種收費,說房價超過60%的部分是各項稅費,不能算錯。

          工資漲20年趕不上房價漲1年

          據(jù)媒體報道,一位不愿意透露姓名的經(jīng)濟界別政協(xié)委員表示,“政府不要以為收的是開發(fā)商的稅,所有的稅費都被開發(fā)商納入到開發(fā)成本里,稅費越高,房價越高,實際還是苦了老百姓!

          按國家統(tǒng)計局公布的統(tǒng)計公報,去年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達18311元,盡管漲了不少,但很多剛需百姓仍有些沮喪,因為他們發(fā)現(xiàn):越等越買不起房。

          廣州市民張旭算了一筆賬:2012年月收入8000元,當時海珠區(qū)新房每平方米23000元;2013年初公司加薪,月工資1萬元,當年底同一處房子的房價已漲到每平方米31000元,70平方米的房子,“房價1年漲了56萬,工資1年多收入了2.4萬,不吃不喝,我漲20多年工資,才頂房價漲1年!遍_發(fā)商和政府都要反省

          據(jù)新華網(wǎng)消息,業(yè)內(nèi)專家表示,李士祥市長和許家印董事長的觀點,都有道理,但都站在自己立場上,表述不夠全面,需要“各打五十大板”:對開發(fā)商提出的審批亂象,政府要下大力氣清理歸并,消除人為尋租空間;對

          開發(fā)商的坐地起價和渾水摸魚,政府也應(yīng)通過市場化的稅收政策予以制約。一句話,“開發(fā)商和地方政府都要進行自省”。

          中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟當天建議,地方政府必須明確底線救濟、中端支撐和高端市場三種分類,在暫時無法放棄土地財政的背景下,從過去的“購房人頭稅”向“抽高、補低、擴中”的精確使用轉(zhuǎn)變,對于高端商品房完全市場化,對高價房多征稅,用于填補低端保障房建設(shè)缺口,而對于中端的自主性普通商品房,必須從信貸、土地出讓金和房價方面進行充分保障。

          10年內(nèi)房地產(chǎn)沒有大危機

          據(jù)財經(jīng)網(wǎng)消息,6日的小組討論會上,全國政協(xié)委員、住建部副部長仇保興在發(fā)言時說,政府工作報告第26頁以“完善住房保障機制”為題,論述了本屆政府的房地產(chǎn)調(diào)控思路。“房價分化現(xiàn)象將來會越來越嚴重,但10年內(nèi)中國房地產(chǎn)不可能出現(xiàn)大的危機,因為還要解決‘三個1億人’的問題:促進約1億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn),改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村,引導約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化。”“房地產(chǎn)全面崩盤不大可能,但是局部地區(qū)、個別城市如果不注意調(diào)控,就會出現(xiàn)像鄂爾多斯等地那樣的情況,需要注意!背鸨Ed說。

          政府工作報告提出,以全體人民住有所居為目標,堅持分類指導、分步實施、分級負責,加大保障性安居工程建設(shè)力度!疤岢龇诸愓{(diào)控,實際上就是不能開一個藥方大家都治病,必須分類!背鸨Ed委員表示。

          “政府工作報告提出‘增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)’,就是要解決中間層、低收入階層的住房問題,而且報告確定了一個目標,今年新開工700萬套以上!案匾氖,報告講了要‘抑制投機投資性需求’!背鸨Ed說,說房價被綁架或者難以控制,關(guān)鍵就是投資和投機在起作用。“這幾句話組合起來看,構(gòu)成明晰的、實事求是的房地產(chǎn)調(diào)控思路。”他說。


          政策  雙向調(diào)控穩(wěn)樓市困難家庭可購房

          據(jù)《北京青年報》報道,3日,全國政協(xié)委員、住建部部長姜偉新面對一系列有關(guān)房價的提問,不經(jīng)意間透露出四個字:“雙向調(diào)控”。

          據(jù)媒體報道,全國政協(xié)委員、住建部副部長齊驥日前就“雙向調(diào)控”做出了權(quán)威解釋:所謂雙向調(diào)控亦可稱分類指導,即對一線城市繼續(xù)增加供應(yīng),抑制、遏制投資投機性需求,限購政策不退出。而對于庫存量比較大的城市,要控制供地結(jié)構(gòu)、供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

          齊驥透露,所謂高庫存是指庫存量高于月銷售量的12-15倍,高過1年到1年半的銷售量的,就是高庫存。齊驥同時對杭州部分樓盤降價的事件做出回應(yīng),稱了解顯示,杭州樓盤降價后,所有樓盤都銷售一空。所以杭州這種城市只是出于階段性的下滑,而不是大的問題。

          有報道顯示,在2013年12月的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新在部署2014年工作時,明確表示:“繼續(xù)抓好房地產(chǎn)市場調(diào)控和監(jiān)管工作”。同時傳遞出三個政策信號:更加注重分類指導,探索發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房和強化市場監(jiān)管。

          從這一點看,雙向調(diào)控是過去政策的延續(xù)。業(yè)內(nèi)表示,無論提法如何,房地產(chǎn)調(diào)控的基本方向不會變,工作重點仍是“建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度,加強保障性住房建設(shè)和管理,滿足困難家庭基本需求”。所謂雙向調(diào)控,一方面是減少市場上中低收入人群的購房壓力,另一方面對房價上漲過快的市場繼續(xù)施加調(diào)控力度。

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