房?jī)r(jià)原地踏步 樓市站穩(wěn)腳跟

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武漢今年上半年新建住宅成交量7.4萬(wàn)余套 與去年同期持平


    武漢市房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1至6月，該市新建住宅成交量7.4萬(wàn)余套，與去年同期的74068套基本持平。

    今年，武漢樓市在重重壓力中開(kāi)場(chǎng)：去年底限購(gòu)政策加碼，公積金貸款門(mén)檻提高，繼續(xù)縮小購(gòu)房群體；年初國(guó)內(nèi)部分城市樓盤(pán)大幅下調(diào)報(bào)價(jià)，形成購(gòu)房者觀望預(yù)期；銀行對(duì)房貸沒(méi)了興趣，讓開(kāi)發(fā)商回款壓力驟然增加。這三大壓力，讓樓市進(jìn)入階段性調(diào)整期。

    開(kāi)發(fā)商迅速反應(yīng)應(yīng)對(duì)困局。今年上半年，武漢房?jī)r(jià)基本處于停漲狀態(tài)，釋放了部分需求。對(duì)比部分城市成交量大幅滑坡，武漢樓市算是穩(wěn)住了。

    ●一葉知秋 從搖號(hào)買(mǎi)房到特價(jià)賣(mài)房

    “總的感覺(jué)是，購(gòu)房者突然變得很猶豫�！弊蛉�，一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人如此點(diǎn)評(píng)武漢上半年的樓市情況。
    這家企業(yè)正在開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售一個(gè)總規(guī)模超過(guò)百萬(wàn)平方米的綜合體。幸運(yùn)的是，去年底，在市場(chǎng)還比較火爆的時(shí)期，他們推出了第一期房源。

    當(dāng)時(shí)，購(gòu)房者要買(mǎi)到這個(gè)項(xiàng)目的房子，還必須靠“搶”。由于認(rèn)籌量超過(guò)房源數(shù)，開(kāi)發(fā)商采取搖號(hào)方式確定購(gòu)房者，甚至以全款購(gòu)房、商貸、組合貸、公積金貸等不同付款方式，把客戶(hù)分為“三六九等”。開(kāi)盤(pán)當(dāng)天，每位購(gòu)房者只有3分鐘時(shí)間選房，很多人甚至連單價(jià)都沒(méi)有看清楚，就匆匆支付定金。

    但今年春節(jié)后，情況突然變化�！拔覀兊拇髴�(hù)型均價(jià)低于1.1萬(wàn)元/平方米，小戶(hù)型接近1萬(wàn)元/平方米，比周邊其他項(xiàng)目便宜。即便如此，很多客戶(hù)還是遲遲不下定金。”該負(fù)責(zé)人說(shuō)。

    當(dāng)時(shí)杭州等地不斷爆出“降價(jià)3000元/平方米”的新聞，讓很多武漢的購(gòu)房者相信，該市樓市也會(huì)跟風(fēng)。

    開(kāi)發(fā)商的應(yīng)對(duì)方式，一開(kāi)始是將認(rèn)籌金從1萬(wàn)元降到2000元，并提高認(rèn)籌抵扣金額，但這種“假摔”根本無(wú)法打消購(gòu)房者的顧慮。從4月起，該樓盤(pán)終于暗中降價(jià)，只要客戶(hù)提出讓利要求，置業(yè)顧問(wèn)就會(huì)以“申請(qǐng)?zhí)貎r(jià)房”的名義，提供額外折扣，總價(jià)再優(yōu)惠2個(gè)百分點(diǎn)。

    ●讓利收效 價(jià)格停漲刺激購(gòu)房需求

    上述樓盤(pán)，只是武漢樓市的一個(gè)縮影。今年以來(lái)，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商，重拾“以?xún)r(jià)換量”的大旗。

    光谷關(guān)山大道一家樓盤(pán)，去年一期報(bào)價(jià)每平方米1萬(wàn)元出頭，今年5月二期開(kāi)盤(pán)，報(bào)價(jià)調(diào)整至9500元/平方米。更多開(kāi)發(fā)商，則通過(guò)“特價(jià)房”、“底價(jià)競(jìng)拍”、零首付、補(bǔ)貼利率、贈(zèng)送家電基金等曲線方式，暗中調(diào)低房?jī)r(jià)。

    武漢市房管局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年1月，該市房?jī)r(jià)均價(jià)為7019元/平方米；到4月份，均價(jià)為7067元/平方米，上漲0.6%。而據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，今年5月，武漢房?jī)r(jià)停漲，預(yù)計(jì)6月甚至?xí)�出現(xiàn)環(huán)比下跌。而去年9月至12月，該市房?jī)r(jià)漲幅連續(xù)4個(gè)月達(dá)到兩位數(shù)。
    一家總部位于北京的大型開(kāi)發(fā)商，在本輪調(diào)整中最早讓利促銷(xiāo)，今年上半年完成銷(xiāo)售40多億元，不僅拿下武漢市場(chǎng)銷(xiāo)售冠軍，也是為數(shù)不多的完成半年業(yè)績(jī)的房企。

    開(kāi)發(fā)商讓利，開(kāi)始打消購(gòu)房者的觀望情緒�！按黉N(xiāo)就能取得不錯(cuò)的效果，表明武漢市場(chǎng)的剛性需求很旺盛，只要購(gòu)房者確認(rèn)得到實(shí)惠，就會(huì)出手，畢竟剛性需求不可能無(wú)限期觀望下去�！痹撻_(kāi)發(fā)商人士說(shuō)。

    ●穩(wěn)中有憂 成交量居高供應(yīng)量更大

    今年上半年，武漢新建住宅成交量7.4萬(wàn)余套，不僅與去年同期基本持平，從全國(guó)范圍看，也至少能擠進(jìn)前三名。

    但這并不代表開(kāi)發(fā)商的日子就會(huì)好過(guò)——由于供應(yīng)量大幅增加，銷(xiāo)售率其實(shí)降低明顯。

    據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院跟蹤統(tǒng)計(jì)，2013年，武漢樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)當(dāng)天，平均銷(xiāo)售率為58.7%。今年1至2月基本維持這一水平，3月甚至一度沖高到60.5%，但從4月起，情況發(fā)生了變化。

    當(dāng)月，武漢各樓盤(pán)累計(jì)推出新房源6968套，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日銷(xiāo)售3469套，平均銷(xiāo)售率49.8%，一年多來(lái)首次跌破5成。5月累計(jì)推出新房源9960套，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日銷(xiāo)售5193套，平均銷(xiāo)售率52.1%。同時(shí)，從今年4月起，武漢基本沒(méi)有再現(xiàn)所謂的“日光盤(pán)”。

    另外，由于銀行信貸不給力，意味著不少樓盤(pán)即便賣(mài)出房子，開(kāi)發(fā)商的資金也無(wú)法迅速回籠。

    同時(shí)，目前房地產(chǎn)項(xiàng)目均為滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，即一期建成銷(xiāo)售后，再利用回籠資金進(jìn)行二期開(kāi)發(fā)，以此類(lèi)推。今年以來(lái)，武漢一些大型新項(xiàng)目的規(guī)模達(dá)到700萬(wàn)平方米，開(kāi)發(fā)周期至少7至8年，銷(xiāo)售率降低、資金回籠慢，可能導(dǎo)致后續(xù)配套建設(shè)無(wú)法跟上。記者從武漢市房管局市場(chǎng)開(kāi)發(fā)和監(jiān)管處獲悉，今年，市場(chǎng)監(jiān)管的重點(diǎn)就是延遲交房，尤其是開(kāi)發(fā)商因資金斷裂而導(dǎo)致的延遲交房。

    ●后市預(yù)判 暫時(shí)沒(méi)有放松調(diào)控計(jì)劃

    武漢今年上半年的房?jī)r(jià)基本處于停漲狀態(tài)，下半年又將如何變化？

    根據(jù)市場(chǎng)情況，開(kāi)發(fā)商促銷(xiāo)通常分為4個(gè)階段：首先是加大促銷(xiāo)贈(zèng)品力度；其次是推出團(tuán)購(gòu)價(jià)、特價(jià)房；三是老盤(pán)減配降價(jià)、新盤(pán)低開(kāi)；最后是清倉(cāng)降價(jià)。

    目前武漢樓市“特價(jià)房”普遍，但近期，漢口濱江一精裝樓盤(pán)停止對(duì)房源進(jìn)行精裝，改為出售毛坯房，報(bào)價(jià)從起價(jià)1.5萬(wàn)元/平方米，變?yōu)榫鶅r(jià)1.3萬(wàn)元/平方米。武漢樓市，正在從第二階段向第三階段發(fā)展。中國(guó)指數(shù)研究院（華中）市場(chǎng)研究總監(jiān)李國(guó)政表示，要判斷樓市走向，首先要看政策是否發(fā)生變化。近1個(gè)月來(lái)，沈陽(yáng)、呼和浩特等城市相繼傳出放松調(diào)控的新聞，表明部分地方已有“救市”意愿。

    實(shí)際上，早在今年初，武漢一些開(kāi)發(fā)商即通過(guò)開(kāi)發(fā)企業(yè)協(xié)會(huì)，向主管部門(mén)提出“放松調(diào)控”的建議。但記者從武漢市房管局獲悉，該市暫時(shí)沒(méi)有類(lèi)似調(diào)整計(jì)劃。

    雖然不少購(gòu)房者預(yù)期武漢房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)走低，但值得一提的是，今年上半年，武漢地價(jià)維持穩(wěn)定，表明開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)房產(chǎn)定價(jià)的態(tài)度。如江夏、四新、白沙洲等置業(yè)熱門(mén)區(qū)域的地塊，成交樓面地價(jià)仍為2000—3000元/平方米，與去年基本持平。

    在后湖開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一家上海房企人士認(rèn)為，在一些城市，供求關(guān)系直接影響房?jī)r(jià)，導(dǎo)致限購(gòu)對(duì)市場(chǎng)沖擊很大。武漢則仍處在快速發(fā)展當(dāng)中，尤其是軌道交通、快速路網(wǎng)建設(shè)等，會(huì)帶動(dòng)物業(yè)價(jià)值的內(nèi)在提升，再加上剛性需求旺盛、外地來(lái)漢置業(yè)需求平穩(wěn)，對(duì)武漢樓市的穩(wěn)定起到了很好的支撐作用。

洋芋

姐希望樓市火爆，這樣國(guó)家有錢(qián)，這樣，哈哈

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洋芋 發(fā)表于 2014-7-1 09:57
姐希望樓市火爆，這樣國(guó)家有錢(qián)，這樣，哈哈

房?jī)r(jià)漲跌與我無(wú)關(guān) 哈哈哈