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杭城的“降價風(fēng)暴”給當(dāng)?shù)貥鞘袔砹司薮蟮拇驌,兩個位于杭州市城北新興板塊的緊鄰樓盤,先后作出了大幅調(diào)整。頗為玩味的是,近年因房地產(chǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)生水起的興業(yè)銀行,亦通過內(nèi)部業(yè)務(wù)調(diào)整,預(yù)警地產(chǎn)類融資。
對全國房地產(chǎn)市場而言,杭州起著舉足輕重的作用。2010年,杭州新房價格一舉超越北京,以25840元/平方米的均價位居中國城市房價排行榜的首位。不過近三年來杭州的房價一直不溫不火,如今杭州的房價卻已跌落至全國第七位。
目前,杭州樓市的降價是否會引發(fā)多米諾骨牌現(xiàn)象還未明晰。但在亞太城市房地產(chǎn)協(xié)會會長謝逸風(fēng)看來,目前,商住一體模式的樓盤,以及在整體開發(fā)中商業(yè)比重過大的樓盤降價效應(yīng)正在逐步發(fā)酵,其中二三線城市將會是一個集中爆發(fā)區(qū)。
高庫存風(fēng)險
區(qū)域供給過高、競爭激烈以及開發(fā)商資金鏈緊張是降價事件的本質(zhì)原因。
據(jù)杭州房地產(chǎn)協(xié)會相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,截至目前,杭州約有6個樓盤出現(xiàn)了不同程度的降價,降幅在3400元/平方米~5000元/平方米之間不等,大約在8折。比如,最新降價的德信·北海公園從最初的19000元/平方米直降至目前的15800元/平方米。
率先降價的德信地產(chǎn)營銷總監(jiān)杜盛認(rèn)為,降價有一定的市場、庫存因素考量,但降價主要與集團的百億戰(zhàn)略有關(guān)。而所謂的百億戰(zhàn)略是指在銷售額和新項目獲取方面都達到百億。
亞太城市房地產(chǎn)協(xié)會會長謝逸風(fēng)對記者表示,杭州降價項目主要分布在庫存量較大的區(qū)域,而杭州樓市具有明顯的區(qū)域不平衡特點,供不應(yīng)求的市區(qū)很難降價!皬哪壳敖祪r的樓盤來看,一個降價的樓盤目的是為清盤,而另一個樓盤是只有一部分有折扣,因此,如果說這兩個樓盤會帶領(lǐng)整個杭州樓市的下跌是不具代表性的。”
雖然不會引起整個樓市的震蕩,但是記者注意到,德信、天鴻兩家項目所在的杭州城北新城板塊,位于市區(qū)拱墅區(qū)與郊區(qū)余杭區(qū)的交界處。在杭州市的規(guī)劃中,其最初定位是高新產(chǎn)業(yè)園區(qū),政府5年前成立北部軟件園管委會。
而讓人遺憾的是,在開發(fā)的這幾年中,板塊產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)未成氣候。“如今這里已經(jīng)成為一個純粹的大型新興住宅區(qū),但入住率并不高!焙贾莓(dāng)?shù)鼐用裢跖扛嬖V記者。
因此,區(qū)域供給過高、競爭激烈以及開發(fā)商資金鏈緊張是降價事件的本質(zhì)原因。
根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,截至2014年2月12日,杭州商品房庫存量(符合銷售條件但還沒有賣出去的房子)約為12萬套。而去年同期,這一數(shù)字為8萬套,僅一年的時間,商品房存量就增加了近4萬套。
然而,這還不包括新推出的房源。有資料統(tǒng)計,該板塊2公里范圍內(nèi)有6~7個在售樓盤和8個待上市項目,其中不乏總建筑面積30萬平方米的大盤。
“目前杭州市區(qū)商品房存量仍維持在12萬套以上的高位,而3月份,杭州市將有近40個樓盤集中上市,其中拱墅區(qū)8個、余杭區(qū)8個,這兩個區(qū)域正是此前率先降價之地!焙贾莓(dāng)?shù)啬抽_發(fā)商表示。
據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計,杭州目前住宅庫存突破1000萬平方米大關(guān)。其中1月份蕭山區(qū)可售房源體量從上月的16.23萬平方米增至20.35萬平方米,環(huán)比增幅超過25%;余杭區(qū)庫存量增長3.58%;主城區(qū)可售房源漲幅僅為0.34%。
一位不愿透露姓名的知情人士告訴記者,12萬套僅僅是住宅數(shù)量,而對于杭州來說,問題較為嚴(yán)重的是其商戶型房產(chǎn)數(shù)量,目前庫存就高達44萬套。
上述知情人士透露,在庫存持續(xù)攀升,去化速度減慢兩方面力量作用下,杭州樓市庫存出清周期持續(xù)延長,長達16個月,創(chuàng)2013年以來最高值,開發(fā)商壓力持續(xù)加大。
“從目前杭州商業(yè)地產(chǎn)的總體供應(yīng)量來看,的確比較大,而去化量下降,表明杭州當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)地產(chǎn)存在供大于求的現(xiàn)象,對于整體來說,是比較危險的。而作為商業(yè)地產(chǎn)的資金鏈來說,也是趨于緊張的。我們都知道,商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)周期比較漫長,前期資金投入量比較大,回籠資金的時長會影響到企業(yè)整體的資金運作狀態(tài),如果銷售一旦出現(xiàn)問題,將帶給房企不可估量的風(fēng)險!敝x逸風(fēng)說道。
除此以外,謝逸風(fēng)還表示,從浙江杭州的經(jīng)濟水平以及新增人口數(shù)量來看,高端消費人群有下降趨勢,而高端消費人群的流出就會導(dǎo)致杭州、溫州、寧波等二三線城市的商業(yè)消費能力流失,因此,在這一地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)降價銷售,以便回籠資金。
售地“急剎車”
12萬套住宅,44萬套商用存量房像是懸在杭州房地產(chǎn)市場頭上的一把利劍,刺穿的不僅是房企的資金鏈,更是杭州整個土地市場的脈搏。
12萬套住宅,44萬套商用存量房像是懸在杭州房地產(chǎn)市場頭上的一把利劍,刺穿的不僅是房企的資金鏈,更是杭州整個土地市場的脈搏。
過高的庫存直接導(dǎo)致了房價的下降,那么,這種下降的連鎖反應(yīng)除了會波及周邊城市的房地產(chǎn)價格外,還會有哪些影響呢?
獨立經(jīng)濟學(xué)家杜猛告訴記者,除了對周邊城市形成一個價格下降的效應(yīng)以外,這種連鎖效應(yīng)直接波及的就是當(dāng)?shù)氐耐恋厥袌觥?br />
據(jù)相關(guān)資料顯示,2013年10月,杭州國土資源局曾一次性叫停6個地塊的出讓;2014年2月,杭州也有3宗地塊被暫緩出讓。而就在近日,杭州市國土資源局土地出讓公告顯示,截至3月3日,杭州市區(qū)(含蕭山、余杭)3月僅余杭區(qū)有4宗地塊計劃出讓。
按照常規(guī)的土地掛牌出讓程序,1宗地塊從公告到最終成功出讓,大約需要一個月的時間。由此,余杭區(qū)國土資源局網(wǎng)站上,2月27日掛出的兩宗地塊顯示的掛牌報價時間為自2014年3月18日至3月31日止。
如無意外,之后掛牌的地塊成交日期都將在4月份,這就意味著,3月杭州主城土地市場或出現(xiàn)“零出讓”。
2014年2月,杭州實際成交地塊22宗,成交面積80.05萬平方米(折合1200.8畝),總可建面積159.2萬平方米,總成交額92.2億元,環(huán)比下降73%,較2013年的月均成交額110.6億元也減少了17%。
面對成交額的大幅下滑,杭州土地的溢價率也開始整體走低。22宗地塊平均溢價僅為7%,其中4宗宅地平均溢價也不到10%。從1月的340億到2月的92億再到3月的“空窗期”,杭州土地市場來了個“急剎車”。
對此,杜猛認(rèn)為,數(shù)字的變化是可以說明問題的。從數(shù)字上來看,目前杭州土地市場已經(jīng)出現(xiàn)疲態(tài)狀態(tài)。從土地市場競爭激烈,到樓市上演價格戰(zhàn),雖然不能說明未來會有一個大幅度下降的趨勢,但至少可以說明樓市的走向?qū)⒃诤艽蟪潭壬嫌绊懲恋厥袌龅淖呦颉?br />
“土地市場降溫,雖然對房地產(chǎn)系統(tǒng)性的風(fēng)險目前還難以判斷,還沒有出現(xiàn)相關(guān)征兆,但個別地方和個別企業(yè)以及一些三四線城市,前兩年在土地財政的驅(qū)使之下,有很多土地的優(yōu)惠政策,引起了一些一二線城市的房地產(chǎn)商蜂擁而至,蓋了大量的商品性住宅,學(xué)校、醫(yī)院等周圍設(shè)施不配套,可能會扛不住!倍琶驼f道。
與此同時,杜猛還告訴記者,2014年房地產(chǎn)的情況比2013年要復(fù)雜多變一點,但2014年分層次、分地域,不是普遍的緊張或崩盤,而是分區(qū)域性的地方、分區(qū)域性的城市,就算是同一個城市里,也分不同的房地產(chǎn)項目,哪個房地產(chǎn)開發(fā)的,拿地的成本以及融資成本等因素綜合判斷。
多米諾骨牌效應(yīng)
房價的下跌不光會在地域間蔓延,對行業(yè)的影響也是較大的。一旦樓市步入熊市將導(dǎo)致這些行業(yè)更加產(chǎn)能過剩,從而陷入惡性循環(huán)的怪圈。
此外,房價的下跌不光會在地域間蔓延,對行業(yè)的影響也是較大的。一旦樓市步入熊市將導(dǎo)致這些行業(yè)更加產(chǎn)能過剩,從而陷入惡性循環(huán)的怪圈。
不難發(fā)現(xiàn),杭州德信·北海公園的降價或由融資結(jié)構(gòu)所致,項目降價背后是較高的土地成本、項目實際收益未達預(yù)期、基金清盤退出以及開發(fā)商兜底。但是,在目前商業(yè)地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)的開發(fā)模式下,一旦銷售不暢,由于資金壓力,中小房企降價的案例會越來越多。
一位不愿透露姓名的杭州某金融機構(gòu)人士表示,“杭州商業(yè)地產(chǎn)市場的供應(yīng)量過大是不爭的事實,杭州個別樓盤降價,實際上是開發(fā)商的一種促銷手段,目的在于回籠資金。為了減少存量房,開發(fā)商只能以價換量。”
據(jù)中海信托杭州某人士向記者透露,就拿此次降價的德信地產(chǎn)來說,已在杭州開發(fā)了15個項目,其中6個項目仍處于在售狀態(tài),再加上其近期又以18億元拍得杭州城東新城的章家壩地塊,而僅這一幅地塊價格就占其2013年全年銷售額60億元的30%。
“多個項目同時開發(fā)加上拿地大量消耗資金,一時造成資金鏈緊張,或許是催生德信旗下項目以價換量的驅(qū)動力!鄙鲜鋈耸空f道。
“商業(yè)地產(chǎn)的房子資金壓力我們可以舉幾個例子來看,第一個是李嘉誠,他在內(nèi)地的6個商業(yè)地產(chǎn)項目不是進行了拋售,就是分?jǐn)偭耍诵哪康木褪菫榱颂赚F(xiàn);第二個就是潘石屹,他拋售了上海的一個商業(yè)項目股份,表明了商業(yè)地產(chǎn)的資金鏈確實吃緊;第三個是萬達,他從原有的中轉(zhuǎn)變?yōu)殇N售,表明商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)金流開始吃緊;第四個從目前商業(yè)地產(chǎn)的庫存量來看,也是表明目前商業(yè)地產(chǎn)積壓了房地產(chǎn)企業(yè)大量的資金,不得不以價換量,來回籠資金,達到現(xiàn)金流充裕的目的。”謝逸風(fēng)告訴記者。
面對供應(yīng)巨大,需求有限的市場,開發(fā)商不可能對此沒有感覺。杭州某金融機構(gòu)從事房地產(chǎn)項目多年的人士告訴記者,最先作出反應(yīng)的,往往是那些實力不強、資金鏈緊繃的中小開發(fā)商,因為他們是最脆弱的,如果不搶在別人前面率先回籠資金,當(dāng)真正的風(fēng)險來臨,最快倒下的也將是這些企業(yè)。
然而,值得我們注意的是,銀行資金仍是房地產(chǎn)行業(yè)的主要來源,企業(yè)自籌資金占比也在逐步上升,而在自籌資金增長的背后,正是房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金等融資活動的增強。也就是說,如果房地產(chǎn)企業(yè)一旦出現(xiàn)問題,金融市場將會面臨不小的震蕩。
華融證券的相關(guān)人士告訴記者,站在很多房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金背后的真正出資人還是銀行和保險等機構(gòu),換句話說,很多金融體系的資金實際正通過信托和基金等隱性渠道為房地產(chǎn)行業(yè)“輸血”。
上述人士表示,銀行自身的資產(chǎn)負(fù)債表中房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人房貸的部分不能完全表明銀行對于房地產(chǎn)業(yè)的支持程度,實際上,銀行業(yè)正在通過各種隱秘的渠道來為房地產(chǎn)業(yè)融資。
數(shù)據(jù)顯示,房地產(chǎn)開發(fā)貸款目前在各家銀行業(yè)務(wù)中占的比例不是很高,大的銀行業(yè)務(wù)占比普遍在8%以下,部分中小商業(yè)銀行該項業(yè)務(wù)的占比大概可達到10%。
某大型商業(yè)銀行杭州分行的知情人士也告訴記者,雖然目前房地產(chǎn)行業(yè)被列為調(diào)控行業(yè),不論是開發(fā)貸款還是個人按揭貸款,政策都是在收緊,但是根本上,銀行還是愿意把資金放給房地產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)企業(yè)尤其是民營房地產(chǎn)企業(yè)也有這個需求,前門走不通,銀行會走后門,會想其他辦法來為房地產(chǎn)行業(yè)融資。
除此以外,對比日本在地產(chǎn)泡沫時期的數(shù)據(jù),地產(chǎn)占GDP比重為9%,這一數(shù)字遠遠低于目前我國水平。或許一線城市需求依然旺盛價格依然堅挺,但二三線城市房價的下跌已經(jīng)引起了一場危機。
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