一季度荊州房地產(chǎn)市場有喜有憂

論壇管理

    供量大增長 銷量小下滑

    今年一季度荊州房地產(chǎn)市場形勢與全國大多數(shù)三四線城市相似，供量可喜，銷量堪憂，供過于求比較突出。記者昨從市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)獲悉，一季度我市中心城區(qū)銷售同比小幅下滑、住宅供應(yīng)量繼續(xù)增長、土地供應(yīng)量大幅增長，供求有失衡的趨勢，這是市場主體各方都不愿看到的。

    與此同時(shí)，荊州房地產(chǎn)市場的兩極表現(xiàn)讓相關(guān)人士感到疑惑。悲觀者認(rèn)為，樓市拐點(diǎn)已至，調(diào)整在所難免；而樂觀者則認(rèn)為暴跌純屬“妄想”，樓市剛需基本面不會(huì)改變。兩方各執(zhí)一詞，結(jié)果如何只能看接下來樓市的表現(xiàn)了。

    但有一點(diǎn)可以肯定。那就是，從國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)來看，雖然部分?jǐn)?shù)據(jù)出現(xiàn)增幅回落或放緩跡象，但總體而言，荊州樓市離調(diào)整拐點(diǎn)還相距甚遠(yuǎn)。因此，在荊開發(fā)商必須提前預(yù)防，確保樓市繼續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。


    整體銷售堪憂 個(gè)別樓盤見好

    今年一季度，荊州城區(qū)商品住宅供應(yīng)量13313套，面積146.52萬平方米，同比增長1.2倍；銷售備案2136套，面積22.77萬平方米，同比下降5.6%。1月份因去年的市場慣性，銷售較好，其后則逐月下滑，銷售下降主要發(fā)生在2、3月份（見圖1）。表面上看下降幅度不大，而且趨勢與去年一季度相同，但考慮到是在供應(yīng)量增長1.2倍的情況下下降5.6%，銷售率只有16%，不到上年同期銷售率的一半，所以實(shí)際銷售情況遠(yuǎn)不及去年同期。春節(jié)期間銷售備案27套，同比下降35.7%，沒有出現(xiàn)人們期盼的返鄉(xiāng)置業(yè)高潮。

    當(dāng)然，今年一季度，并不是只有荊州城區(qū)銷售下滑。前一陣襄陽中央公園因銷售下滑，開發(fā)商無力回籠資金，導(dǎo)致資金鏈斷裂；浙江興潤置業(yè)因無力償付35億元負(fù)債而倒閉。這雖然是些個(gè)案，但折射出三四線城市經(jīng)歷膨脹式發(fā)展之后的高庫存隱憂，不能不引起重視。統(tǒng)計(jì)顯示，今年以來，三四線城市的樓市面臨著整體下滑的趨勢，因此荊州樓市銷量下滑自然在所難免。

    從銷售備案套數(shù)排名前10名看，去年一季度前10名共銷售1545套，占全部銷售套數(shù)的68.3%。今年一季度前10名共銷售1395套，比去年減少150套，下降9.7%，占全部銷售套數(shù)的65.3%（見圖2）。說明銷售不平衡，在市場整體下滑的情況下，仍有不少樓盤取得較好的銷售業(yè)績。

    今年排名第一的荊州綠地之窗一期銷售400套，比去年同期排名第一的凰巢世家住宅小區(qū)增加119套，說明荊州綠地之窗在地段增值潛力、產(chǎn)品類型和綜合品質(zhì)、合適的價(jià)位等方面均有優(yōu)勢，得到市場認(rèn)可。

    區(qū)域供銷失衡 名企名盤蓄力

    從施工進(jìn)度看，2014年上半年荊州城區(qū)各片區(qū)樓盤在售住宅項(xiàng)目不多，大部分項(xiàng)目都將是下半年開售，而且各片區(qū)在建項(xiàng)目極不均衡。如，荊州綠地之窗二期計(jì)劃6月份開工，600萬平方米的金源世紀(jì)城預(yù)計(jì)也在下半年開放銷售，這幾個(gè)有影響力的樓盤不約而同都將在下半年進(jìn)入市場，因此對于開發(fā)商和荊州購房者，一季度乃至上半年銷量慘淡也在所難免。畢竟，根據(jù)工期，買房賣房的好時(shí)機(jī)可能都在三、四季度。

    荊北新區(qū)。本區(qū)域目前只有綠地之窗一個(gè)項(xiàng)目，該項(xiàng)目本季度可供銷售套數(shù)不多，只有442套，網(wǎng)簽備案400套，銷售率90.5%，高居荊州城區(qū)之首，但不能代表該區(qū)域情況，只是個(gè)案。

    沙北新區(qū)。本區(qū)域有3個(gè)項(xiàng)目，本季度可供銷售套數(shù)1453套，網(wǎng)簽備案246套，銷售率16.9%。除荊北新區(qū)外，該區(qū)域銷售率最高。

    沙市區(qū)。本區(qū)域有29個(gè)項(xiàng)目，本季度可供銷售套數(shù)4950套，網(wǎng)簽備案680套，銷售率13.7%。

    荊州區(qū)。本區(qū)域有16個(gè)項(xiàng)目，本季度可供銷售套數(shù)2805套，網(wǎng)簽備案363套，銷售率12.9%。

    荊州開發(fā)區(qū)。本區(qū)域有11個(gè)項(xiàng)目，本季度可供銷售套數(shù)3663套，供應(yīng)量居第二位。網(wǎng)簽備案446套，銷售率12.2%，銷售率最低。但該區(qū)域的中豪明珠城項(xiàng)目銷售較好，連續(xù)兩年穩(wěn)居一季度銷售排名第3名。

    庫存隱憂漸顯產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目可期

    今年一季度，市場供應(yīng)量仍大幅增長，與銷售下滑的趨勢截然相反。實(shí)際上，去年下半年供求失衡就比較明顯，今年供大于求矛盾更突出。
    一是庫存量大幅增長。據(jù)了解，截至3月底止，荊州城區(qū)在售樓盤庫存量11178套，面積124萬平方米，比去年同期增長2倍，足夠在銷售旺盛的狀態(tài)下消化一年。其中，沙市區(qū)庫存量最多，為4270套；其次是荊州開發(fā)區(qū)，為3217套；荊州區(qū)居第三，為2442套；沙北新區(qū)第四，為1207套；荊北新區(qū)只有一個(gè)項(xiàng)目（綠地之窗一期），僅余42套（見圖3）。

    荊州區(qū)庫存量雖然居第三，但銷售率一直比較低，所以去化任務(wù)不可輕視。沙市區(qū)庫存量雖然最多，但地處老城區(qū)，人口多、配套設(shè)施完善、集聚力較強(qiáng)，銷售率也比較高，減少庫存的壓力相對較小。值得關(guān)注的是荊州開發(fā)區(qū)，庫存量居第二，人居環(huán)境較沙市區(qū)略差，近期增量直線上升，去化壓力相當(dāng)大。

    二是老盤、新盤增量巨大。據(jù)網(wǎng)上公示的資料，萬達(dá)廣場、綠地之窗、南國城市廣場、楚天都市佳園、合匯公園天下、日月星國際華僑城、中豪明珠城、城市御園、申博商貿(mào)城等部分總規(guī)模20萬方以上的大盤后續(xù)增量約300萬平方米。2014年3月底以后開盤的項(xiàng)目有34個(gè)，總建筑面積602萬平方米。其中：荊州開發(fā)區(qū)將新增261.4萬平方米，僅金源世紀(jì)城一期就將新增167.81萬平方米；沙市區(qū)將新增

    187.91萬平方米；沙北新區(qū)將新增64.05萬平方米；荊州區(qū)將新增15.21萬平方米；荊北新區(qū)將新增73.05萬平方米。

    三是舊城改造和城中村改造供應(yīng)量也逐步增加。近期開工的荊沙村1—4號(hào)地塊總面積370畝，可建房屋面積110萬平方米，除還遷36萬平方米外，新增商品房74萬平方米。荊州城區(qū)2014年棚戶區(qū)改造和還建房項(xiàng)目19個(gè)，總建筑面積274.5萬平方米，其中絕大多數(shù)是商品房。

    另外，已獲得規(guī)劃許可的部分保障房項(xiàng)目10個(gè)，總建筑面積87.53萬平方米，其中有一部分?jǐn)?shù)量不明的商品房。

    四是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目包含的商品房數(shù)量巨大。一是部分產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，如天下廣告文化產(chǎn)業(yè)園、荊州卓爾城、中國天谷、百盟商城、竹葉山商貿(mào)城，以及李埠臨港新城、華中農(nóng)高區(qū)等，都包含一部分商品住房，如中國天谷、百盟商貿(mào)城等都有部分商品住宅項(xiàng)目；二是碧桂園、保利房地產(chǎn)、華僑城集團(tuán)也將入駐荊州。華僑城集團(tuán)是國務(wù)院國資委直接管理的大型央企，國內(nèi)“旅游+地產(chǎn)”模式的創(chuàng)造者與引領(lǐng)者，未來將高度關(guān)注政府以人為核心的新型城鎮(zhèn)化和培育新的區(qū)域經(jīng)濟(jì)等政策帶來的機(jī)遇，增加“短平快”房地產(chǎn)項(xiàng)目的數(shù)量，而碧桂園、保利房地產(chǎn)、華僑城集團(tuán)等大企業(yè)入駐荊州，也將進(jìn)一步推動(dòng)荊州城區(qū)房地產(chǎn)市場供應(yīng)急劇增長，使供求關(guān)系更加不平衡。

    土地供量增大房企競爭加劇

    今年一季度，荊州城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)用地出讓11宗，土地面積83.43萬平方米（1251.46畝），同比增長6.8倍，超過去年全年土地出讓量。可建房屋面積220.41萬平方米，同比增長4.3倍。

    從目前供地結(jié)構(gòu)和趨勢看，今年土地市場主動(dòng)供地和被動(dòng)供地總量，將會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過去年實(shí)際供地量和今年計(jì)劃供地量。

    再者，由于大型房企在一二線城市拿地要靠高價(jià)拼殺，而在三四線城市不僅可以用較低價(jià)格拿到大片土地，還可以享受各種優(yōu)惠政策，利潤率不比一二線城市低。因此，近期荊州城區(qū)房地產(chǎn)市場供應(yīng)量還有可能繼續(xù)保持大幅增長的態(tài)勢，供求失衡的局面不會(huì)很塊改變。而且，不僅土地供應(yīng)不會(huì)減少，地價(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲。據(jù)荊州市招投標(biāo)信息網(wǎng)發(fā)布的公告，沙市區(qū)北京中路一宗面積9596平方米的地塊將于5月份拍賣，起拍價(jià)18400萬元，單價(jià)將達(dá)到1278萬元/畝，是目前荊州城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)用地最高單價(jià)的2倍。這個(gè)單價(jià)，在省內(nèi)僅次于武漢主城區(qū)，不僅創(chuàng)造了荊州城區(qū)房地產(chǎn)市場有史以來最高紀(jì)錄，而且給市場帶來供求失衡、地價(jià)高漲的雙重壓力。

無憂

江陵的房地產(chǎn)會(huì)不會(huì)垮啊。

論壇管理

無憂 發(fā)表于 2014-4-16 18:10
江陵的房地產(chǎn)會(huì)不會(huì)垮啊。

趕緊垮吧
雖然垮了我也沒錢 也不會(huì)再江陵買為了別人能買得起房
還是垮吧

Baidu

別垮55555555

論壇管理

Baidu 發(fā)表于 2014-4-21 12:40
別垮55555555

why